金融时报 | 中国告别房地产繁荣时代

过去十年，中国房地产市场经历了几起几落，关于房地产泡沫的争论也已经持续多年。笔者认为，当前的房地产调整与以往不同，它不仅仅是前期强劲反弹后 的自然回落，而是叠加了中期结构性拐点的影响。过去十几年来房地产作为拉动内需的最主要引擎的时代已经结束了，而未来一两年房地产建设可能出现大幅下滑是 中国经济面临的最大下行风险。
房地产面临结构性拐点
首先，本次房地产的调整与以往几次周期不同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政控和房地产政 策骤然收紧之后，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。另外，近几个月新开工面积下滑之迅速和剧烈也超出以往，可能意味着开发商不仅面对融资困难， 而且对未来发展前景也并不看好，在市场疲弱的情况下迅速大幅削减新开工项目。第二，供求格局相比过去已经发生转变。过去几年，房地产新建面积持续攀升，已 经超过了由城镇人口增长所带来的内在“刚需”和旧房更新改善的需求，住房供给中用于满足投资性需求的比重在增加，而投资性需求的支撑因素正在削弱。
其次，“刚需”被高估。许多人用城镇人口的增加和需要更新改善的房屋数量来估算住房的“刚需”大数。我们认为，用新增城镇人口来估算城镇化带来的新 增住房需求会高估“刚需”。这是因为在新增城镇人口之中，只有一小部分来自城镇户籍人口的自然增长，而百分之四十以上来自于城镇行政区域扩大或变更带来的 农村人口划转。这种“行政”性的城镇化意味着新增人口原来就有住宅，而并不是全部都会拆除重建。另外40%多来自于常住非户籍人口的增加，但是这部分人由 于购买力低下，绝大部分都无法参与到城镇住房市场（我们假设其中10%的人能买房），而且因为户籍问题也不能享受社会保障房。这样算来，每年两千万新增城 镇人口带动的商品房刚需只不过三、四百万套。
最后，从更新改善需求而言，根据2010年第六次全国人口普查，城镇居民户均住房为1套左右（其中自有住房比重为75-78%），而约有5740万 户城镇居民住房建成于1990年之前（其中1980年之前约1800万户），很快就需要更新重建。据官方统计2010年以来保障房基本建成已经超过 1600万套，其中棚户区改造在650万套左右。也就是说上述更新改善需求已有部分得到满足。假设今后余下1990年之前建成的旧房的更新速度为每年 400-500万套，1990-2000年之间建成住房更新为每年100-200万套，因而每年总的更新改善性需求大约为500-600万套。
因此，理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计可达每年800-900万套，但是这仍然低于2013年城镇住房竣工量（约 1100万套），更是低于去年新开工的规模。另外，目前在建住房规模巨大，2013年末约为5700万套左右，尽管其中可能有不少水分，包含了烂尾楼等停 建工程。
投资性需求占比增大，但房地产投资的吸引力正在减弱
过去十多年城镇住房建设使得相当一部分更新改善型需求已经得到满足，而近几年被投资性需求吸纳的住房供给的比重在不断上升。与此同时，城镇化速度已经开始放缓，其对应的新增城镇住房的需求已经稳定下来甚至有所下降。

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金融时报 | 6月中国房地产市场加剧下行

中国房地产市场迎来更多坏消息。不仅是《人民日报》(People’s Daily)击碎了房地产刺激的希望，中国42座大城市的数据也表明，6月份前半个月的房地产销售正在下滑。
《中国投资参考》(China Confidential)监测数据显示，42座城市6月份前15日的房屋销售较5月同期下降16%。之前的5月曾呈现复苏迹象，当时交易量月度环比上升4%。
同比来看，房地产销量下降29%，表明5月份（销售量同比下降14%）和4月份（销售量同比下降23%）呈现的下行趋势进一步加剧。
各级城市6月前半月销售势头均在弱化，一、二、三线城市交易量分别下降28%、28%和26%。

由于销售放缓，新楼盘还在不断放出，未售房地产规模仍在攀升。
英国《金融时报》旗下研究机构《中国投资参考》监测到，14个城市6月份前15天的待售住房面积同比增长35%，增速接近5月份观察到的水平。
二三线城市住房库存增速仍高于较大城市。二三线城市待售住房面积同比增加43%，一线城市同比增加19%。

新数据出炉之际，中共主要喉舌《人民日报》在周一的评论文章中表示，房地产市场处于“正常调整期”，并指责国内开发商、投机者和外资银行夸大房地产下滑，以迫使当局大力实施刺激政策。
《人民日报》表示：“要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场，误导政策，满足私利。”
上周数据显示，5月中国平均房价比4月下降0.2%，是中国两年来首次出现房价月度环比下跌，但从同比看，房价仍然上涨5.6%。

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人民日报 | 警惕别有用心者唱空楼市

年初至今，各地房地产市场成交量持续低迷，一时间，“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”等悲观论调甚嚣尘上。专家指出，目前楼市已进入正常调整期，要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场，误导政策，满足私利。
房价涨势趋缓
进入2014年，各地不断传出楼盘大幅打折促销的消息，而统计数据也表明，今年的楼市有点冷。国家统计局的数据显示，2014年5月，房价环比上涨 的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有 20个，上涨的城市有15个；二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。
即使“五一”小长假期间，北京等地楼市也不景气。据统计，5月1日至3日，北京商品住宅共成交同比骤降78.9%，并创下自2008年实行“五一”小长假以来的最低值。深圳同期商品房成交同比跌幅超过六成。
“部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望态度，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称。一些业内人士认为，市场已出现加速调整的迹象。
舆论热衷救市
部分楼市量价齐跌令市场上唱空言论再次发酵。“售房旺季楼市不旺，三四线城市的楼市有价无市，银行缩紧房产的银根，抛售房产的民间人士越来越多，许 多大亨撤资房地产”，一篇列举楼市崩盘证据的文章在网络上点击量爆棚。一些业内大佬哀叹今年“形势不妙”，判断“房地产到了下降大周期阶段。”
此外，国外金融机构也纷纷加入唱空行列。法国兴业银行中国经济师姚炜预计，此次房地产调整时间可能比过去要长，且调整过后房价也不会出现恶性反弹的 情况。摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。日资投行野村证券发布报告认为，大规模的住房供 应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。瑞银中国区首席经济学家汪涛表示，中国楼市已经接近转折点。
看空楼市的言论放大了市场焦虑，“银行将因房地产崩溃而破产”、“地方政府卖不出土地，财政难以为继”等担心进一步蔓延，呼吁政府松绑限购政策救市的声音越来越强烈。
唱空者从中渔利
事实上，曾长期高歌猛进的中国房价目前只是放缓了上涨的脚步而已。数据显示，绝大部分城市房价同比继续上涨。在新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有66个。二手住宅价格同比上涨的64个城市中，涨幅回落的城市有62个。
经过多年调控和市场的变化发展，目前中国房地产市场正在进入调整期。“我们的研究认为，今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年，但是如果由此断定楼市即将发生崩盘，出现断崖式下跌，这样的结论言过其实。”住建部政策研究中心主任秦虹认为。
对于楼市放缓的原因，秦虹分析，去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。目前的市场需求已经以自住性需求为主，刚需和改善性需求成为主流；个人住房按揭贷款的收紧，实实在在影响了人们购房愿望的实现；关于房地产市场下行的舆论影响预期，令有需求者也陷入观望。
专家认为，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，将为房地产市场发展提供空间。房地产市场未来的发展将从过去单纯注重数量的增长，转向更加注重质量的提升。
为何楼市进入正常的调整期却被一些人高调唱空？除个人观点外，不排除利益群体借市场调整大做文章，以达到扰乱市场、改变政策、满足私利的目的。
看空者夸大楼市下行趋势和后果，言外之意催促政府赶紧松绑限购政策，放宽信贷，采取救市行动，这样，开发商们可以继续享受高房价的红利，延续目前易 断的资金链。而囤房者们也能继续坐拥财富增长。对于很多打算抄底中国房地产的外资来说，表面唱空实际做多是他们多年来一贯使用的伎俩，早已不足为奇。

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