金融时报 | 中国告别房地产繁荣时代

过去十年，中国房地产市场经历了几起几落，关于房地产泡沫的争论也已经持续多年。笔者认为，当前的房地产调整与以往不同，它不仅仅是前期强劲反弹后 的自然回落，而是叠加了中期结构性拐点的影响。过去十几年来房地产作为拉动内需的最主要引擎的时代已经结束了，而未来一两年房地产建设可能出现大幅下滑是 中国经济面临的最大下行风险。
房地产面临结构性拐点
首先，本次房地产的调整与以往几次周期不同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政控和房地产政 策骤然收紧之后，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。另外，近几个月新开工面积下滑之迅速和剧烈也超出以往，可能意味着开发商不仅面对融资困难， 而且对未来发展前景也并不看好，在市场疲弱的情况下迅速大幅削减新开工项目。第二，供求格局相比过去已经发生转变。过去几年，房地产新建面积持续攀升，已 经超过了由城镇人口增长所带来的内在“刚需”和旧房更新改善的需求，住房供给中用于满足投资性需求的比重在增加，而投资性需求的支撑因素正在削弱。
其次，“刚需”被高估。许多人用城镇人口的增加和需要更新改善的房屋数量来估算住房的“刚需”大数。我们认为，用新增城镇人口来估算城镇化带来的新 增住房需求会高估“刚需”。这是因为在新增城镇人口之中，只有一小部分来自城镇户籍人口的自然增长，而百分之四十以上来自于城镇行政区域扩大或变更带来的 农村人口划转。这种“行政”性的城镇化意味着新增人口原来就有住宅，而并不是全部都会拆除重建。另外40%多来自于常住非户籍人口的增加，但是这部分人由 于购买力低下，绝大部分都无法参与到城镇住房市场（我们假设其中10%的人能买房），而且因为户籍问题也不能享受社会保障房。这样算来，每年两千万新增城 镇人口带动的商品房刚需只不过三、四百万套。
最后，从更新改善需求而言，根据2010年第六次全国人口普查，城镇居民户均住房为1套左右（其中自有住房比重为75-78%），而约有5740万 户城镇居民住房建成于1990年之前（其中1980年之前约1800万户），很快就需要更新重建。据官方统计2010年以来保障房基本建成已经超过 1600万套，其中棚户区改造在650万套左右。也就是说上述更新改善需求已有部分得到满足。假设今后余下1990年之前建成的旧房的更新速度为每年 400-500万套，1990-2000年之间建成住房更新为每年100-200万套，因而每年总的更新改善性需求大约为500-600万套。
因此，理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计可达每年800-900万套，但是这仍然低于2013年城镇住房竣工量（约 1100万套），更是低于去年新开工的规模。另外，目前在建住房规模巨大，2013年末约为5700万套左右，尽管其中可能有不少水分，包含了烂尾楼等停 建工程。
投资性需求占比增大，但房地产投资的吸引力正在减弱
过去十多年城镇住房建设使得相当一部分更新改善型需求已经得到满足，而近几年被投资性需求吸纳的住房供给的比重在不断上升。与此同时，城镇化速度已经开始放缓，其对应的新增城镇住房的需求已经稳定下来甚至有所下降。

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金融时报 | 6月中国房地产市场加剧下行

中国房地产市场迎来更多坏消息。不仅是《人民日报》(People’s Daily)击碎了房地产刺激的希望，中国42座大城市的数据也表明，6月份前半个月的房地产销售正在下滑。
《中国投资参考》(China Confidential)监测数据显示，42座城市6月份前15日的房屋销售较5月同期下降16%。之前的5月曾呈现复苏迹象，当时交易量月度环比上升4%。
同比来看，房地产销量下降29%，表明5月份（销售量同比下降14%）和4月份（销售量同比下降23%）呈现的下行趋势进一步加剧。
各级城市6月前半月销售势头均在弱化，一、二、三线城市交易量分别下降28%、28%和26%。

由于销售放缓，新楼盘还在不断放出，未售房地产规模仍在攀升。
英国《金融时报》旗下研究机构《中国投资参考》监测到，14个城市6月份前15天的待售住房面积同比增长35%，增速接近5月份观察到的水平。
二三线城市住房库存增速仍高于较大城市。二三线城市待售住房面积同比增加43%，一线城市同比增加19%。

新数据出炉之际，中共主要喉舌《人民日报》在周一的评论文章中表示，房地产市场处于“正常调整期”，并指责国内开发商、投机者和外资银行夸大房地产下滑，以迫使当局大力实施刺激政策。
《人民日报》表示：“要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场，误导政策，满足私利。”
上周数据显示，5月中国平均房价比4月下降0.2%，是中国两年来首次出现房价月度环比下跌，但从同比看，房价仍然上涨5.6%。

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人民日报 | 警惕别有用心者唱空楼市

年初至今，各地房地产市场成交量持续低迷，一时间，“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”等悲观论调甚嚣尘上。专家指出，目前楼市已进入正常调整期，要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场，误导政策，满足私利。
房价涨势趋缓
进入2014年，各地不断传出楼盘大幅打折促销的消息，而统计数据也表明，今年的楼市有点冷。国家统计局的数据显示，2014年5月，房价环比上涨 的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有 20个，上涨的城市有15个；二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。
即使“五一”小长假期间，北京等地楼市也不景气。据统计，5月1日至3日，北京商品住宅共成交同比骤降78.9%，并创下自2008年实行“五一”小长假以来的最低值。深圳同期商品房成交同比跌幅超过六成。
“部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望态度，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称。一些业内人士认为，市场已出现加速调整的迹象。
舆论热衷救市
部分楼市量价齐跌令市场上唱空言论再次发酵。“售房旺季楼市不旺，三四线城市的楼市有价无市，银行缩紧房产的银根，抛售房产的民间人士越来越多，许 多大亨撤资房地产”，一篇列举楼市崩盘证据的文章在网络上点击量爆棚。一些业内大佬哀叹今年“形势不妙”，判断“房地产到了下降大周期阶段。”
此外，国外金融机构也纷纷加入唱空行列。法国兴业银行中国经济师姚炜预计，此次房地产调整时间可能比过去要长，且调整过后房价也不会出现恶性反弹的 情况。摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。日资投行野村证券发布报告认为，大规模的住房供 应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。瑞银中国区首席经济学家汪涛表示，中国楼市已经接近转折点。
看空楼市的言论放大了市场焦虑，“银行将因房地产崩溃而破产”、“地方政府卖不出土地，财政难以为继”等担心进一步蔓延，呼吁政府松绑限购政策救市的声音越来越强烈。
唱空者从中渔利
事实上，曾长期高歌猛进的中国房价目前只是放缓了上涨的脚步而已。数据显示，绝大部分城市房价同比继续上涨。在新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有66个。二手住宅价格同比上涨的64个城市中，涨幅回落的城市有62个。
经过多年调控和市场的变化发展，目前中国房地产市场正在进入调整期。“我们的研究认为，今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年，但是如果由此断定楼市即将发生崩盘，出现断崖式下跌，这样的结论言过其实。”住建部政策研究中心主任秦虹认为。
对于楼市放缓的原因，秦虹分析，去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。目前的市场需求已经以自住性需求为主，刚需和改善性需求成为主流；个人住房按揭贷款的收紧，实实在在影响了人们购房愿望的实现；关于房地产市场下行的舆论影响预期，令有需求者也陷入观望。
专家认为，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，将为房地产市场发展提供空间。房地产市场未来的发展将从过去单纯注重数量的增长，转向更加注重质量的提升。
为何楼市进入正常的调整期却被一些人高调唱空？除个人观点外，不排除利益群体借市场调整大做文章，以达到扰乱市场、改变政策、满足私利的目的。
看空者夸大楼市下行趋势和后果，言外之意催促政府赶紧松绑限购政策，放宽信贷，采取救市行动，这样，开发商们可以继续享受高房价的红利，延续目前易 断的资金链。而囤房者们也能继续坐拥财富增长。对于很多打算抄底中国房地产的外资来说，表面唱空实际做多是他们多年来一贯使用的伎俩，早已不足为奇。

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一个叫停取消限购的城市样本：为什么是沈阳？

核心提示：6月12日，沈阳房产局的内部人士短信回复21世纪经济报道记者称，“前天确实放开了，不过，仅一天就收回了。”但针对收回的原因，上述人士不再回复。
继福州、杭州、天津等城市之后，沈阳也成了房地产调控“动摇”的城市，且力度更大。
经21世纪经济报道记者不完全统计，2014年以来，南宁、无锡、天津滨海新区等8个地方调整限购，但大多停留通过放开户籍、缩小限购区域等“松绑”层面，而沈阳则是直接取消限购。
另一方面，曾担任过沈阳市委书记和辽宁省长的陈政高刚刚调任住建部部党组书记。一旦沈阳限购取消坐实，外界或将把沈阳作为风向标、纷纷效仿。
沈阳是其中的典型城市之一，房地产和土地市场的双重压力推动着这轮地方政府松动调控的冲动。
口头通知
6月11日，沈阳当地的一位房产人士亦向21世纪经济报道提供了一份名为《关于落实沈阳市人民政府办公厅促进房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》（以下简称通知）。
该文件称，“外地居民来沈购房享受与本地人同等政策”，且明确自6月10日起开始执行，有效期为一年，并要求下发给除稽查局以外的沈阳各直属局、各区县市地税局。
值得一提的是，上述文件并无沈阳市相关部门的盖章，且在各部门网站上也无处可查。
在私下，一位接近沈阳市房产局的内部人士向21世纪经济报道记者证实了这份由口头通知记录下的文字稿的真实性，但是官方却立马否认有上述口头通知存在。
一位接近沈阳房产局的人士还告诉21世纪经济报道记者，在该限购取消前夕，沈阳市政府就召集税务、房产等部门开会，主题就是围绕调整限购，因为限购放松较为敏感，所以要求不声张。
此后，参加会议的相关单位为了确保各基层局更好的落实政策，于是就按照口头通知的形式拟就书面稿传给基层局。21世纪经济报道获得的上述通知即来自此渠道。
这与福建省两个月前的调控传闻类似，一份未加盖公章的“闽十条”在市场流传，并被誉为全国首个救市的省，没有被核实也没有官方辟谣。
在北京房地产协会秘书长陈志看来，沈阳是否放松限购并不重要，取消限购市场效果有限，也并不违规。他认为，限购放松不能解读为楼市放水，这是房地产持续健康发展的必经阶段，让市场的手和政府的手各自回归本位。
此前的6月4日，住建部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会上回答了关于是否取消限购的问题，“整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。从目前我得到的信息还没有一个地方公开地说要取消限购。”
陈志称，住建部基于楼市分化，定了分类调控、分城施策的大原则，亦给予了地方政府一定的政策想象空间和取消限购的权力。陈志说，高层并未细化分类调控的精神，也无执行化细则，各地普遍存在对于房地产政策调整预期不明的问题。
沈阳亦是在中央调控预期不明背景下，一种“投石问路”松绑限购的城市样本。
果然，在市场的巨大发酵下，这份没有盖章的通知，有效期仅仅只有一天。6月11日，沈阳多位地产研究机构和房企人士在电话中告诉21世纪经济报道，就在沈阳放松限购的当天，沈阳相关部门紧急开会，要求暂停该政策。
谈及沈阳紧急叫停限购的原因，一位接近沈阳房产局的人士分析表示，上层压力是关键。
同一日，21世纪经济报道记者亦致电住建部，住建部相关人士表示，“不了解沈阳限购松绑的消息，住建部对于政策的口径未变。”
为什么是沈阳
“库存太大了！”杨红旭对21世纪经济报道记者说。
据易居房地产研究院的数据，截至5月底，沈阳新建住宅库存约为1828万平方米，位居全国第二。这一库存环比4月增长6%，同比去年4月增长28%。按过去6个月的销量计算，需要22个月才能消化完。
在库存排名中，排名第一的是天津。4月28日，在天津滨海新区举行的房交会新闻发布会上，滨海新区规划和国土资源管理局官员透露，为促进滨海新区楼 市发展，将向市场推出实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。此言一出，曾一度引起市场的热烈关注，他们认为此举可能意味天津要在滨海新区 取消限购。
沈阳的库存之高来源于过去几年较高的房地产投资和土地供给。沈阳市统计局的数据显示，沈阳房地产开发投资金额近三年来连续保持着近15%的高速增长，至2013年末年度投资额超过2000亿元。
与此同时，沈阳2010年-2012年的商品房待售面积也保持10%的增长，至2012年底待售房屋面积达到701.92万平方米。如果按照这一速度增长，2013年年末沈阳待售房屋面积将达到780万平方米，即将近8万套住宅处于待售状态。
此外，近年来沈阳土地出让面积在全国一直处于前列，据沈阳当地媒体报道，2011年土地出让面积因高达3700万平方米而位居全国第一。2012年，全国重点的房地产企业在沈阳拿地面积超过300万平方米，这个数量是房企在北京拿地数量的两倍。
“过去两年，沈阳的房地产投资的确有诸多利好，比如沈北新区的建立、全运会的召开等，另一方面相比一线城市，沈阳过去两年供地量也较大，且底价较低，符合开发商的预期，”沈阳中原物业代理有限公司资源中心经理严飞表示。
沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥也表示，前些年沈阳出让的土地面积偏多，按照沈阳的人口和需求测算，沈阳每年1800万平方米的土地供应比较合理。
实际上，据沈阳中原物业代理有限公司资源中心监测，2010到2013年，沈阳共成交土地面积约10799万平方米（建筑面积），按照每套90平方米折算，即有120万套房源供应。
在沈阳下辖各区中，沈北新区、浑南区域的库存问题最为突出。据沈阳中原物业代理有限公司资源中心监测，2010年至2013年，沈阳共成交土地面积 （包括住宅商业，不含工业）约10799万平方米（建筑面积），其中浑南成交约2779万平方米，占全市土地出让面积的25.7%，位居全市各区第一；沈 北新区成交1928.1万平方米，占比全市土地出让的17.9%，位于全市各区第二。
沈阳百益龙置业有限责任公司董事长王国庆也介绍，供需关系是市场根本，现在沈阳项目较多，竞争激烈，在沈阳有项目的开发商，现在压力都很大。为抢市场，大家都在比拼价格，尤其是库存压力更大的浑南、沈北两区。
作为典型的东北老工业基地，沈阳市的经济转型升级面临诸多困难，房地产业自然也成为拉动了沈阳市的经济增长重要行业之一。据沈阳市统计局数据表 明，2013 年沈阳房地产开发投资达到2184.01亿元，比2012年高12.4%%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例达 34%。
房地产投资和土地供应都在扩张，但是需求却不足。易居克而瑞沈阳机构的统计数据显示，今年前5个月商品住宅的成交量为386.87万平方米，同比下降28.83%。
房地产开发投资下滑，使经济增速进一步放缓。而经济增速放缓则影响到当地的就业和居民收入，从而影响到居民的购房能力。近年来，沈阳市的人均可支配 收入增长缓慢。沈阳市统计局的数据显示，该市人均可支配收入增速由2011年的13.6%降至10%，呈逐年下降的趋势。2013年，当地的平均工资仅为 2793元，工资与房价比为1：3。
人口流入缓慢也是需求不足的原因之一。沈阳统计局发布的2014年统计公报显示，2013年沈阳常住人口为825.7万人，户籍人口727.1万 人，以此计算的的外来人口98.6万人，相比2012年增幅不到一个百分点。这些外来人口主要来自铁岭、丹东等省内其他欠发达城市，购买能力较弱。
经过数年的投资和土地供应扩张，沈阳的房地产业正在进入库存高企、需求不足的时代。
土地流拍
相比开发商，沈阳本地的一位房企人士称，政府的压力也不小。公开资料显示，沈阳一季度 GDP 同比增长 7.5%，为 2005 年以来的新低，且当前经济增长存在进一步失速的风险。
同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位。2013年土地出让金527.62亿元，一般预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度65.9%。
值得一提的是，房地产市场的低预期正在传导到沈阳的土地市场上。
中国指数研究院数据显示，沈阳 1-5 月土地成交总价 133.7 亿元，同比下降 7.8%，5月份，沈阳共推出18宗地块,其中10块流拍。
据沈阳市财政局的数据，2013年沈阳市的政府性基金收入达到600.7亿元，比2012年增长13.3%。财政局安排的今年的政府性基金收入519.4亿元，下降13.5%。当地财政局尚未公布今年一季度政府性基金数据。
值得注意的是，土地出让金一般占到政府性基金收入的八成，以此计算2013年当地土地出让金占财政收入的比重为三分之一。土地出让收入的缩减不仅仅直接影响到地方政府的可支配收入，而且影响到土地作为抵押品的融资能力。
此外，如果当地土地出让金下降，政府债务风险将更加凸显。
对于地方政府而言，他们清楚，要提振当地的土地市场，就要保持房地产业的稳定发展，尽快消化库存。
沈阳本地的一位房企人士介绍，早在年初，沈阳房产局、沈阳房地产协会就多次召集沈阳各开发商商讨如何促进沈阳房地产市场健康发展，沈阳房地产市场问题的核心在于高库存，也因此，松绑限购自然成为建议之一，在座谈会上被广泛支持。
李岩亦认为，从沈阳市场的实际情况来看，为维护市场稳定，政府能调整的政策都会调整，银行的融资、房贷是地方政府管不了的，限购肯定会被考虑进去。
按照住建部的分类调控的要求，作为全国库存第二的城市，在上海易居房地产研究院院长杨红旭看来，沈阳限购调整合情合理，只不过是时间问题。

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博讯：中国金融即将崩盘，富人、官员逃的快

中国多年的经济增长数字让世界眼花缭乱，专制下也能创造经济奇迹？西方“经济学家”不少开始怀疑自由市场经济将被缺乏信息透明和民主监督制度的中国经济战 胜，中国暴发户出国大手笔采购奢侈名牌，让西方民众更觉得中国富的流油。而近期西方预测，2015年中国经济总量将超越美国，成为世界第一。
然而，中共领导人在所谓“世界奇迹”的赞扬中，并不轻松。事实上，令中共最高领导人最苦恼的恰恰是经济问题。“经济学家”对中国经济增长只看表象，不是严 肃看待背后的问题，而是思考怎么从经济学解释，甚至怀疑自由市场经济的效率。其实，专制、国有经济如果比自由市场经济有效，无异于太阳从西方升起。中国的 企业没有摆脱政府干预，而企业的发展很多是靠非法获取资源而达成。政府和官员过去20年，靠卖地、卖矿发财，也成就了不少像王健林这样的房产富豪。一个半 数以上的财政收入靠卖地支撑的政府，银行贷款不看信用看关系，烂帐、呆账早让银行破产几次的经济，怎么能够持久？
中国经济泡沫早晚会破，但多年来对于其一次次破裂的预测，当局都通过转嫁危机给民众渡过难关。于是“经济学家”和“学者”开始编造理论，认为专制手段多， 可以控制经济局势。最近，博讯从金融系统内部人士获悉，中国金融崩盘短期将会爆发。银行系统高官叫苦不迭，甚至私下说最多能挺几个月。
成也地产、败也在地产
1998年，从泰国发端世界金融危机，多年后，金融危机前建设的楼盘仍在荒芜。中国的房地产泡沫引发金融危机的原理，博讯2013年曾发表文章分析。中国 的泡沫太庞大，大到中共高层睡不稳。中国的国企、社保基金、银行都投资到房产，全国人民用几代人累积的钱买房。而楼市的供应早已经超出需求，以至于全国各 地鬼城遍地开花。正如博讯分析指出，房地产一直疯涨，这些涨价预期早已溶解到银行贷款、地皮价格上，如果中国房市不升，房地产商们就要破产了。这就是为什 么中共房产政策是：稳中有升。而房地产滞销，政府担心楼市降价引发博讯分析中指出的连锁反应，命令房地产商不许降价。现在的问题是，不降价也卖不出，房地 产商久了也无法支撑。
信息不透明，问题积累到无法救市
至今为止，不少企业出现资金链断裂，老板外逃的事件。事实上，以中国的信息透明度，恐怕没有几个企业不是背负巨债。仅徐明的实德一家就欠下120多亿的 债。自由经济的核心是创造价值且经营有效的企业存活，有问题的企业早发现问题早关门。中国的问题就是再大的黑洞也要捂住，银行上万亿的坏账竟然可以一笔购 销，称之为不良资产切割，其实就是让百姓买单。
中国政府可以操纵汇率，操纵股市，甚至可以不断开动印钞机，印出更多的人民币，但今年形势已经完全不同，资金外逃加剧，金融崩溃不可避免。博讯据美国负责 吸引中国投资的人士透露，自去年三中全会，中国来投资的规模突然呈指数增长。营利机构全球金融诚信组织（Global Financial Integrity）发布了《发展中国家非法资金流出：2001-2010》。该报告指出，2001-2010十年间，中国（大陆）因逃税、腐败和犯罪而 产生的非法资金外流达2.74万亿美元，占全球各国非法资金外流的近50%，是非法资金流出最多的国家。有数据显示，最近中国每月有超过1000亿美元的 资金撤离或者外逃。
人民币汇率升值的可能已经微乎其微，而因为人民币对内贬值对外升值的畸形，加剧外贸外汇的失衡。中国的外汇储备几个月可能会被清空。这正是当局最头疼的问题。
民众如何应对，尽量减少自己的损失？
这次金融出了问题，百姓还有能力买单吗？经过房市、股市、高税收、乱收费洗劫多次的中国人民，口袋早已空空，况且民众也变得比以往明智了。近日政府出手救市，股市仍然萎靡不振。
面对本次即将爆发的金融崩盘，民众可以做些什么来减少损失？
1、 在房市泡沫破裂前夜，不要轻易买房。很多民众买房后，面对楼盘大降价要求退房，不退就闹事。然而，早知如此，何必当初？买房前多思考、多对比，以中国的经济水平，房价超过纽约是不是太离谱？各地楼盘滞销，鬼城那么多，房价必降。
2、 有多余房屋的抓紧将房屋出手。不要侥幸、不要贪心。
3、 如果有条件，尽量将闲置资金兑换成美元，而且美元尽量存外国银行，或者香港银行。因为中国银行系统一直违规运作，不顾保障金的安全比例，挪用太多的钱投资 房地产等项目，况且民众存在银行的人民币或者外币可能早不在银行了。这种状态下，经济一直增长，热钱不断进来，银行可以用新钱补旧钱，一旦热钱出逃（已经 发生），资金外逃，银行就是一个空壳。中国没有像西方一样的联邦保险，一定存款额度下，西方银行倒闭了，联邦会照付。中国没有这样的机制，到时银行都没钱 了，政府只有一个手段：特警、军人站岗，谁冲击银行就镇压。
而经济危机之前，官员、富豪获取的信息快，因此会提前准备，并安排资金出逃。中国官员、富豪资金外逃已经很明显，然而，民众还热衷于买房，将辛辛苦积攒的钱放在已破产的银行。任何经济危机发生，最受苦的是老百姓，这次风暴即将来临之前，百姓应该早作准备，减少损失。

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恒大地产将大范围降价 王石：楼市“非常不妙

新盘主动降价大佬预期悲观
房价冲高初露疲态
近日，一则香港房地产(行情专区)项目开盘降价的消息引发广泛关注。在低开和优惠的双重作用下，新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时， 内地传出恒大地产也将启动大范围降价的消息，王石也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中，受此影响，13日A股地产板块下挫。
业内人士认为，近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高，让习惯使用“投资回报率”作为衡量标准的外 资感到心里不踏实。业界普遍预期，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体 看，2014年的楼市难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。
两地楼盘“联袂”降价
2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，比去年下降近35%。算上项目提供的付款折扣优 惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格最高降幅可达40%。此前，李嘉诚旗下的长江实业在香港推出的新盘也降价25%开售。
新鸿基地产联席主席郭炳江的观点颇为耐人寻味。他此前表示，从美联储减少购债的规模来看，虽然令近期息率轻微上升，但低息环境仍将维持两三年。他认为，香港的整体楼价不会大起大落，但个别地产商推盘时可能为加快出货而减价促销。
事实上，从去年开始，就有机构预测香港房价会小幅下跌。今年以来，虽未见美国有加息动作，但仍有机构称，香港楼市已有资本流出的迹象，未来还会更加明显。
无独有偶，近期内地同样出现降价风潮。有媒体报道称，恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其 中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。这并非恒大首次启动“全线”降价。早在2010年，恒大就曾启动过类似的策略，并引发市场的关 注和部分项目的效仿。
据克而瑞信息集团的监测显示，近期内地楼盘降价现象明显。其中，武汉和桂林春节前均有项目开盘，并祭出从9.6折到9.9折不等的优惠，以及会员降价等措施。部分项目为了抢得返乡置业客户，甚至提出为购房者报销往返机票等交通费用。
香港和内地部分城市楼市均出现降价的现象，这在以往并不常见。有分析认为，前者与国际资本流向有关，后者则主要因供需关系变化所致。近期，有关内地楼市供大于求，“鬼城”频现的报道屡见不鲜，凸显了供应压力和市场风险。
值得注意的是，内地一线城市尚未出现明显的降价迹象。根据国家统计局的数据，2013年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅均超过20%，这种情况已是连续4个月出现。同时，高价地仍然不断诞生。
今年楼市“非常不妙”
除了楼盘降价，万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时，王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。
王石所谓的“不改变”，是基于其在去年9月时的表态。去年9月4日，融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为 历史单价“地王”。此前，香港首富李嘉诚则抛售了内地410亿港元的资产。对此，王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信 号，小心了！”
自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车 场，涉及金额约为410亿港元。同时，李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓展并购业务。仅2013年上半年就完成四宗海外并购共耗资248.7亿港币。
有分析认为，在内地土地市场最为火爆之时选择撤出，说明李嘉诚认为，内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。
据悉，外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200:1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
另一个值得关注的原因在于，随着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些国际机构预测，2014年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加剧。
尽管内地机构的观点对此颇有异议，但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市，已是不争的事实。与此同时，房地产投资增速也出现下滑。有专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。
有外资机构还认为，若李嘉诚的资金流向并不只是个案，就意味着资金从内地楼市撤出后，并未注入香港，而是转向其他区域，即大中华地区面临资金撤离的局面。这对于内地和香港楼市而言均非好消息。
大房企撤离小城市
对于外资看空中国楼市的观点，国内很多分析人士不甚赞同。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，对一线城市的未来发展比较乐观，特别是依然看好住宅市场。但他同时强调，一线城市部分高价地项目可能存在消化风险。
国内机构普遍认为，由于占据较多的城市资源，加之受益于城市化进程，广大一二线城市楼市仍有大量的潜在需求，房价也易涨难跌。一些专家还认为，这些城市不存在市场“泡沫”。
真正的风险来自三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显，因 此全国房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示，2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险，大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下， 甚至可能出现崩盘的案例。
近期，部分三四线城市盲目进行新城建设，导致“空城”、“鬼城”出现，甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露，使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表示，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是最大的问题。
值得注意的是，从去年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有专家认为，房地产投资资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
据中国指数研究院统计，今年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现 环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
此外，一向看多楼市的华远地产董事长任志强日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”任志强说。

文章来源:  http://goo.gl/3j8Olh

土地财政：历史，逻辑与抉择

注：这是本人见过的关于土地财政论述最清晰的和最聪明的，而且这位体制内的聪明官员还开除了药方，本人认为是最靠谱的药方，这文章事实上论述了，房 地产不可能出现大跌，只能在最后的疯狂之后，慢 慢通过长期的滞涨，经过十几年的时间慢慢将积压在房子里的资金缓缓流出去，然后等待财产税和直接税慢慢能够接手土地财政，转发各位。
作者：厦门市规划局局长赵燕菁（原中国城市规划设计院总设计师、Cardiff University PHD）
计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土 地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来 源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的 做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土 地未来的增值（70年），为城市公共服务的一 次性投资融资。
改 革就是一系列选择。但真正改变历史的选 择，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是 如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设 计，甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想 出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至 没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变 了中国城市的面貌，成为全球经济成功与问题 的根源。
“土地财政”是否可以持续？是否还能改进？还 是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉 择。由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡 沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财 政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本 应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地 财政”的竞赛。
好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常 识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财 政”之所以抗风而立、批而不倒，就在于其有着 不为学术界所知的内在逻辑。“土地财政”背后 的经济含义，远比我们大多数人知道的深刻、 复杂。
本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财 政”的功过，思考 “土地财政”改变可能带来的风 险，探讨改进“土地财政”的可行路径。
信用：城市化的催化剂
城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近 代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多 数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一 表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的 认识。
城 市的特征，就是能提供农村所没有的公共服 务。城市不动产的价值，来源于所处区位；不 同区位的价值，取决于公共服务的水平。公共 服务是城市土地 价值的唯一来源。无论城墙， 还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大 规模的一次性投资（fixed cost）。但由于传统 的资本获得方式，主要是通过剩余的积累，大 型工程建设往往需要成年累月的建设。巨大的 投资，限制了大型公共设施的建设，成为制约 城 市发展的主要障碍。
突破性的进步，来自于近代信用体系的创新。 信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投 资提供了可能。
信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业 化和城市化的启动，都有赖于获得跨越原始资 本的临界门槛。只有资本才能为资本作抵押。 一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带 来持续税收。这些税收可以再抵押、再投资， 自我循环，加速积累。
城 市化模式的选择，说到底，就是资本积累模 式的选择。不同的原始资本积累方式，决定了 不同的城市化模式。历史表明，完全靠内部积 累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积 累，则会引发大规模社会动乱。因此，早期资 本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部 掠夺完成的。几乎每一个发达国家，都可以追 溯到其城市化早期阶段的“原罪”。
传统中国社会的差序格局中，基于熟人社会的 民间借贷，只能是小规模和短周期的。近代中 国被打开国门后，不仅没有积累下原始资本， 反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年 后，中国重获完整的税收主权，但依靠掠夺实 现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国 不得不转向计划经济模式。
所谓“计划经济”,原 理上仍然是通过自我输血， 强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经 济条件下，经济被分为农业和工业两大部类， 国家通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的 积累转移到工业部门。依靠这种办法，中国建 立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成 城市化的积累。超强的积累率，窒息了中国经 济，使生产和消费无法实现有效地循环。改革 前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。
中国城市化的“最初的信用”
中 国城市化模式的大突破，起始于上世纪80年 代后期。当时，农业部门已经无力继续为中国 的工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被 迫尝试仿效香港，通过出让城市土地使用权， 为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地 为信用基础，积累城市化原始资本的独特道 路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。
1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府 的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益 划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土 地财政”的制度基础。
随 着1998年住房制度改革（“城市股票上市”） 和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系 列制度创新，“土地财政”不断完善。税收分成 大 减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴 富。急剧膨胀的“土地财政”，帮助政府以前所 未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不 仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、 机场、行政中心）。
的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多 问题不会出现，但同样，也不会有今天中国城 市化的高速发展。中国城市成就背后的真正秘 密，就是创造 性地发展出一套将土地作为信用 基础的制度——“土地财政”。可以说，没有这一 伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是 一句空话。
为何中国能走这条路？这是因为计划经济所建 立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政 府垄断土地一级市场创造了条件。“土地财 政”的作用，就是利用市场机制，将这笔隐匿的 财富转化成为启动中国城市化的巨大资本。
“土 地财政”并非中国专利。从建国至1862年近 百年间，美国联邦政府依靠的也是“土地财 政”。同土地私有化的老大陆不同，殖民者几乎 无偿地从 原住民手中掠得大片土地。当时美国 联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入 州的境内土地，都由联邦政府所有、管理和支 配。公共土地收入和关税，构成了联邦收入的 最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最 高年份达到48%。
对比中国土地财政，就可以想象当年美国的“土 地财政”规模有多大。
2012年，中国国税收入11万亿元，如果按土地 收入占48%计算，就相当于 5万亿，而2012 年“土地财政”总收入只有不到3万亿。中国土地 财政，就是从上世纪90年代初算起，迄今也不 过20余年。
而 美国从建国伊始，直到 1862年《宅地法》 （Home stead Act）规定土地免费转让给新移 民，联邦政府的“土地财政”才被地方政府的财 产税所代替，前后持续近百年。所不同的是， 美国“初始地权”的获得，靠的是对北美印第安 人的屠杀和掠夺，而中国则是通过计划经济的 制度设计。
土地财政的本质是融资而非收益
土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要 先以不动产升值的方式转移给土地所有者，然 后政府通过税收体系，才能够将这些外溢的收 益收回。
因此， 税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税 人的博弈，交易成本极高。而在土地公有制的 条件下，任何公共服务的改进，都会外溢到国 有土地上。政府无需经由税收“过滤”，就可以 直接从土地升值中获得公共服务带来的好处。
相对于“征税”的方式，通过“出售升值土地”来回 收公共服务，外溢漏失小、交易成本低。其积 累效率 如此之高，以至于城市政府不仅可以为 基础设施融资，甚至还可以以补贴的方式，为 有持续税收的项目融资。
计 划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土 地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来 源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的 做法，中国土地 收益的本质，就是通过出售土 地未来的增值（70年），为城市公共服务的一 次性投资融资。如果把城市政府视作一个企 业，那么西方国家城市是通过发行债券融 资， 中国城市则是通过发行的“股票”融资。
在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买 城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅 有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是 资本品，除了居住，还可以分红。不仅分享现 在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增 服务带来的租值。
因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的 两个概念。在这个意 义上，“土地财政”这个 词，存在根本性的误导——土地收益是融资（股 票），而不是财政收入（税收）。在城市政府 的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收 则属于“收益”。
对“土地财政”本质的认识，还有助于解释困惑 经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增 长，而股票市场却长期低迷不振。
如 果你把城市土地市场视作股票市场的一部 分，就会发现中国股票市场的增长速度和中国 经济的增长速度完全一致，一点也不反常。由 于土地市场的融资效率远大于股票市场，因 此，很多产业都会借助地方政府招商，变相通 过土地市场融资。这也间接反驳了那些认为土 地财政抑制了实体经济的指责。
土地财政相对税收财政的效率差异，虽然很难 直接观察，但我们仍然可以通过一些数据间接 比较。
近 年来，中国M2持续高速增长，但并未引发经 济学家所预期的超级通货膨胀。一个重要的原 因，就是M2的规模是有实际需求支撑的。现在 有一种流行的做法，就是拿M2和GDP作比较。 2012年M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万 亿，M2与GDP的比例达190%。有人认为， M2/GDP数据逐年高企，说明资金效率和金融 机构的效率较低。更有人担心通胀回归和房价 反弹。
但实践表明M2和GDP并不存在严格的对应关 系。1996年是个分水岭。从这一年开始M2超 过GDP，但此后却长期保持了低通胀，甚至局 部时期还出现通缩。而改革开放后几次大通胀 都出现在此之前。
这是因为，合意的货币发行规模，取决于货币 背后的信用而非GDP本身。如果说税 收财政信 用与GDP存在正相关关系，土地财政提供的信 用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税 收财政成倍放大。
1998年住房制度改革虽然没有增加GDP，但却 使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信 用需求急速扩大。如果我们理解房价的本质是 股价的话，就会知道，通货膨胀之所以没有如 期而至甚至出现通缩，乃是因为房价上升导致 社会信用膨胀得更快。
理解土地财政的问题与风险
虽然“土地财政”给中国经济带来了诸多好处， 但同任何发展模式一样，“土地财政”模式也有 其自身的重大问题。这些问题不解决好，很可 能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后 果，不会小于税收财政曾经带来的“大萧条”、 “金融风暴”、“主权债务危机”。
首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动 产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡 屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住 房市场。
“土 地财政”的本质是融资，土地乃至住宅就必 定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是因 为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的 人，也并非因为没有住房。只 要是土地财政， 不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你 怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于 股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本渠道， 资金就会继续流入不动产市场。
第二，拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政 府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积 累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之 内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累，成 为过去十年“中国梦”的最好注脚。
但 与此同时，没有机会投资城市不动产的居民 与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开。 拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自 动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命 工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房 地产锁定了不同社会阶层流动的渠 道，造就了 绝望的社会阶层。
第三，占用大量资源。如果说中国经济“不协 调、不平衡、不可持续”，房地产市场首当其 冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同，不动产为 信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大 量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼 楼”甚至“鬼城”。
为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗 掉本应用于其他发展项目 的宝贵资源。资本市 场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效 率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模 过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水 库就会变为一项负资产。
第 四，金融风险。既然土地财政的本质是融 资，就不可避免地存在金融风险。股票市场上 所有可能出现的风险，房地产市场上都会出 现。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿 元，虽然低于2011年的3.15万亿元，与2010年 的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融 资在全资本市场上比重的缩小。
截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状 态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额 5.95万亿元，同比分别增长15.7%和 23.2%。全 年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净 增1.12万亿元，远超土地出售收入的减少。这 些土地抵押品的价值实际上都是通过房地产市 场 的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首 付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对高 达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。 一旦房价暴跌，如此规模的 抵押资产贬值将导 致难以想象的金融海啸。
没有准备的税制转型
鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题，主流 观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论 抛弃很容易，如何找到替代的融资？一个简单 的答案，就是仿效发达国家，转向税收财政。
当 年美国“土地财政”切换到“税收财政”，靠的是 联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产 税。今天中国，土地在地方，税收在中央。如 果仿效美 国，中央政府就必须大规模让税给地 方政府。现在，中央税收刚刚超过11万亿，要 想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政 收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不 可能的（更不要说还有6万亿的土地抵押融 资）。
如果国税不变，按照某些专家的建议， 通过直 接增加财产税等新的地方税种来补偿土地收 入。那么，能否靠增税弥补放弃“土地财政”的 损失？中国的税 负水平并不低，其增速远超 GDP。2012年完成税收达到11万亿，同比增 11.2%。在此基础上，继续大规模加税的基础 根本不存在。
在中国，“土地财政”的本质是“融资”，其替代者 必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足 以匹敌土地的另一个信用基础，就必须突破一 个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体 制。
数 据显示，2011年，我国全部税收收入中来自 流转税的收入占比为70%以上，而来自所得税 和其他税种的收入合计占比不足30%。来自各 类企业 缴纳的税收收入占比更是高达92.06%， 而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94%。 如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个 人纳税不过占2%。去年个税起征点上调后，今 年个人直缴的比例还会更低。这就是为什么税 收高速增长，居民税负痛感却不敏感的重要原 因。
任 何一种改革，如果想成功，前提就是纳税人 的负担不能恶化。1862年，美国的税改取消联 邦土地收入，改征地方财产税，纳税人的负担 没变，收入在不同政府间切换。但在中国这样 的税收结构下，就算是中央真的可以下决心减 税，也不过是减少了企业的负担，减税并不能 直接进入居民个人账户。因此，对居民 个人而 言，增加财产税就是支出净增加。
有人也许会质疑，难道应该让中国企业忍受如 此高的税负？我们可以用另一个问题回答这个 问题，为什么中国边际税率如此之高，全球投 资还要蜂拥进入中国？答案是：“土地财政”。
借助土地的巨大融资能力，地方政府可以执行 无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模 之大，甚至使得如此高的税率都变得微不足 道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的 增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优 势。
同样的道理，中央政府之所以可以保持如此高 的税收增长，很大程度上是仰仗地方政府更高 的土地收益。没有“土地财政”的补贴，企业根 本无法负担如此沉重的税收，中央政府的高税 率就不可持续。
“土地财政”的升级与退出
中国未来几年最大的战略风险，就是在还没有 替代方案之前，轻率抛弃“土地财政”。
没有一成不变的城市化模式。“土地财政”也是 如此，不论它以前多成功，也不能保证其适用 于所有发展阶段。指出直接税开征的风险，并 非否定直接税的作用，而是要发挥不同模式在 不同阶段的优势。同时，当城市化进入新的发 展阶段后，为不同模式的转换寻找可行的途 径。
最优的城市化模式，就是根据不同的发展阶 段、不同的空间区位，组合使用不同的模式。 一旦原始资本积累完成，城市化进入稳定阶 段，其历史角色就会逐步淡出并最后终结。不 同模式过渡，没有简单的切换路径。必须经过 复杂的制度设计和几代人的时间。
正 确的改革策略应当是：积小改为大改。把巨 大的利益调整，分解到数十年的城市化进程 中。要使每一次改革的对象，只占整个社会的 很小部分。随着城 市化水平的提高，逐渐演变 到直接税与间接税并重，乃至直接税为主的模 式。成功的转换，是“无痛”的转换。时间越 长、对象越分散，社会承受力就越强，改革也 就越成功。
具体做法是，当把城市分为已完成城市化原始 资本积累的存量部分和还没有完成的增量部 分。在空间上、时间上把不同的利益主体区分 开，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可 持续的税收模式：
1）企事业单位和商业机构，可率先开始征收财 产税；
2）永久产权（如侨房、公房等），可以开征财 产税；
3）小产权房、城中村可以结合确权同时开征财 产税；
4）有期限的房地产物业，70年到期后开征财 产税同时转为永久产权；
5）老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税；
6）老城区及附近新出让的项目 可以缩短期 限，如从70年减少到20年或30年，到期后，开 征财产税；
7）所有已经有完整产权的物业，需以公共利益 为目的，才可以强制拆迁，物业均按市场 价进 行补偿；
8）愿意自行改建的，在容积率不变且不恶化相 邻权的条件下，允许自我更新；
9）愿意集体改造的，自行与开发商谈判条件。 个别政府鼓励的项目 （如危旧房），可以容积 率增加等方式予以奖励。
财产税可以有不同的名目，直接对应相关的公 共服务。通过区别不同的政策对象，按照不同 的阶段，将完成城市化的地区渐进式地过渡到 可持续的“税收财政”，同时，建立与之相对应 的，以监督财税收支为目的社区组织。
城 市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积 累模式。但维持，并不是意味着无需改变。其 中，最要紧的，就是必须尽快将住房地产分为 投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政 策之所以效率低下，一个很重要的原因，就是 我们希望用一个政策同时达成“防止房地产泡 沫”和“满足消费需求”两个目标。要想摆脱房地 产政策的被动局面，就必须将投资市场和消费 市场分开，并在不同的市场分别达成不同的经 济目标——在投资市场，防止泡沫破裂；在消费 市场上，确保居者有其屋。
市场区分后，就可以组合利用价格和数量两个 杠杆，使政策的“精度”大幅提高。在投资市场 上（商品房），控制数量（比如，将供地规模 同其空置率挂钩）放开价格，避免不动产价值 暴跌触发的系统性危机；在消费市场上（保障 房），控制价格增加数量，满足新市民进入城 市的基本消费需求。
在这里需要特别指出的是， “土地财政”下，中 国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义 上，人民币是“土地本位”货币。中国之所以没 有产生超级通货膨胀，关键在于人民币的信用 基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。 一旦房价暴跌，土地就会贬值，信用就会崩 溃，泛滥的流动性就会决堤而出。
“人的城市化”
真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是 保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理 想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。 所谓“广覆盖”就是除了有房者外，所有居民都 可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能 做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社 会不满，“寻租”行为就会诱发大 规模腐败。
而 要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是 资金。中国金融系统总体而言，资金非常丰 沛，关键是如何设计出足够的信用将其贷出 来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决 定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融 资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规 模建设的巨额资金需求。
如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场 流通以便于融资？一个简单的办法就是“先租后 售”——“先租”目的是与现有商品房市场区 隔；“后售” 则是为了解决保障房建设融资。举 例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万 元（土地成本2000元/平方米，建安成本2000 元/平方米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12 万元，15年就是18万元。届时只需补上差额， 就可获得完整产权。
这个假设的例子里，各地的具体数字可能不 同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之 以政府补助和公积金（可分别用来贴息和政府 物业费）,即使从事收入最低的职业，夫妻两人 也完全有能力购买一套完整产权的住宅。
由 于住房最终可以上市，因此土地（及附着其 上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵 押品。通过发行“资产担保债券”（Covered Bonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元) 、 养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀 资金获得低息贷款，只需政府少许投入（贴 息）， 就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融 资问题。
“先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实 际上却意味着“土地财政”的升级。
这 一模式同以往的“土地财政”一个重要的不 同，就是以往“土地财 政”是通过补贴地价来直 接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是 通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后， 制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业，而是 劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房成本 可以显著影响本地的劳动力成本，进而增强本 土企业的市场竞争力。
“土地财政”另一个后果，就是“空间的城市化”并 没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪 宅，农民工却依然在城乡间流动。现在很多研 究都 把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可 以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制 度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福 利，等于什么也没做；如果所有人自 动享受公 共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负 担得起。
户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由 于没有直接的纳税人，城市无法甄别谁有权利 享受城市的公共服务，就只好以户籍这种笨拙 但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要 想取消户籍制度，就必须改间接税为直接税。 而改变税制，就必须面对前文所述的制度风 险。
但就算能够用财产征税取代户籍，也还是解决 不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财 产而拥有不了户籍的非城市人口，明天也一样 会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。因 此，研究怎样让农民可以获得持续增值的不动 产，远比研究如何取消户籍来得更有意义。
“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得 无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民 身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需 居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成 为城市的正式市民。
“土地财政”重建个人资产
现在的财政界，有一种普遍的看法，认为中国 现行的税制结构，已经到了非调整不可的地 步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无 差别的纳税人，无法像直接税那样，通过累进 使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。
但 现实中，真正导致贫富差距的深层原因，是 有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无 产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上 升，自动分享社会财富；无房者，所有积累都 随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差 异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用 税收手段只能调节贫富的结果；用不动产手段 才能调节贫富的原因。
要缩小社会财富差距，最主要的手段，不是税 收转移和二次分配，而是要让大部分公民能够 从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财 政”向有产者转移财富的功能，是当前贫富差距 加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”，这一功 能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。
“现代人”的特征，就是拥有信用。土地财政通 过“先租后售”保障房，帮助家庭快速完成原始 资本积累，为劳动力资本的城市化创造了前 提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本， 因此，保障房房改就相当于以兑现期权的方式 给所有家庭注资。
家 庭的经济学本质乃是从事“劳动力再生产”的 小微企业。将土地资本大规模注入家庭，可以 快速构筑社会的个人信用，使经济从国家信用 基础拓展到个人信用基础。保障房“广覆盖”， 为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳 定器。它在利益急速变化的发展阶段，极大地 增加整个社会的稳定性，扩大执政党的 社会基 础。
“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭效 率。国外的实践表明，同储蓄形态的养老金相 比，住宅更加容易保值、增值。高流动性的住 宅可以在家庭层次将社保和养老金资本化。
“先 租后售”保障房对中国经济的意义，乃是借 助“土地财政”作为融资工具为启动大规模保障 房建设并将住房转化为城市化的人口的原始资 本，从而为城市化完成后转向税收财政创造条 件。1998年房改的成功，推动了中国近十年的 快速增长。保障房在规模上远超当年的房改 （甚至美国的《宅地法》），可以预 见，这一 改革一旦成功，中国经济至少还可以高速增长 20年。
结束语
近代以来，中国一直都在模仿、追赶，鲜有能 真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地 财政”就是这样一个伟大的制度创新，其经济学 意义远比大多数人的理解来得深刻、复杂。
“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所 谓好坏，关键是如何使用。“土地财政”之所以 广受诟病，并非“土地财政”出了问题，而是如 何使用“土地财政”出了问题。随着城市化阶段 的演进，“土地财政”用来解决的问题也应当及 时改变。
从更长远的经济发展阶段看，我们今天所担心 的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完 成而自动消失。
中 国城市化最快的城市之一深圳，税收收入占 到政府收入的93%以上，来自土地的收益已经 微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可 持续”——由于已经完成了原始资本积累，深圳 土地财政已经悄然退 出。深圳的实践表明，我 们可能根本无需为长大后不治自愈的“病”吃 药。


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巨额地方债转嫁百姓 中共新招骗术揭秘

中国《时代周刊》披露了中共官方将巨额的地方债务包装成“理财产品”，卖给老百姓。难怪，中共官员在谈及地方债时，都表示债务风险“可控”。
尽管中国和西方金融业一直担忧中共地方政府发行的20万亿巨额地方债会引发债务危机，中共地方和中央官员却表示对此并不担心。5月30日，中国大陆媒体的一篇文章揭示了官员们“信心”背后的一个原因，即部分地方债已经通过银行“理财产品”的外衣，转嫁给了大陆民众。
中国地方债台高筑
2013年5月29日，国际货币基金组织第一副总裁大卫‧利普顿在北京称，算上中国地方政府债务，中国政府债务已经占2012年中国国民生产总值 （52万亿）的50％，即26万亿人民币。2013年4月6日，财政部原部长项怀诚在博鳌亚洲论坛上表示，由于地方政府债务透明度低，他的估计是地方债总 额超过20万亿元。
4月9日，惠誉（Fitch）将中国长期本币信用评级从“AA-”下调至“A+”，同一天，穆迪（Moody’s）将中国评级展望从“正面”下调为 “稳定”。穆迪认为，在降低地方债务风险和信贷扩张问题的解决上，中国没有达到预期进展。国际货币基金组织（IMF）最新发布的《财政监督报告》指出，受 2008年刺激计划影响，中国地方政府融资平台加速发展，地方基础设施项目融资或成财政风险潜在源头，80％被调查城市称会以销售土地来偿付债务。一些政 府仍处于极脆弱风险边缘，如一些欠发达西部省份。
地方政府转嫁债务给民众
虽然中国地方政府债务高筑，但中共各地和中央官员在谈及地方债时，都表示债务风险“可控”。5月30日，中国《时代周刊》披露了官方如何把地方债务转嫁给老百姓。
首先，各地方政府主导注册一些名为“某城建开发公司”、“城建资产经营公司”的融资平台，然后地方政府为了政绩或满足升迁的好大喜功开始立项，比如：建机场、建高速公路、盖政府大楼……
然后，上述融资平台拿着政府的项目去找银行融资，更多是找跟自己有千丝万缕联系的城市商业银行。因为是政府背景的公司，又是政府的项目，所以这些融资的获取就异常顺利，一般情况下是：分管副市长（副县长）审批金额多少，银行就给贷多少。
城商行当然知道，融出去的钱大半是有去无回，所以就把此债权转卖给信托公司，比如10亿元的融资，银行说：“我只留下2％的利息，剩下的你接手，签的是5％的利息，你还有3％可赚。”
接盘的信托公司也知道地方政府投融资平台是个什么东西，信托公司为逃避风险就把这些个债权打包成一个个“项目投资产品”，比如“城建公司修高速项目”。不过，它们都有一个很炫丽的名称理财产品。
信托公司把“理财产品”“回笼”到银行，让银行代理销售并拿取回扣。银行就印些广告，再开一间“理财室”、配个理财经理，打开电脑，看着储户的存款额，开始给闲钱多的“VIP客户”打电话推销。
在理财经理殷勤介绍和利息的诱惑下，这些VIP客户就开始买这些理财产品。至此，这些储户，或者说普通的老百姓（特别是大爷大妈），就稀里糊涂地成为了地方政府的债权人。
买到幽灵合同 有苦无处诉
这些理财产品往往不能及时兑现，去年华夏银行起步50万元一份的VIP产品让客户血本无归。但经典一幕是：客户去找银行，银行会说：“合同上没有银行的章子，我们只是代售。”
如果投资人依照合同上的章去找信托公司，信托公司会说：“我们只是理财的信托公司，就好比你买了中石油的股票赔了，你不能找开户的证券公司吧！”
投资人去找城建公司，城建公司说：“我们是跟银行签的约、融的资，你是谁？”
投资人再去找信托公司说：“明明写着保本的！”信托公司反驳：“投资有风险，你没看合同条款细则吗？这是政府项目，政府不光说保本，还说有补贴呢，不信你去问政府！”
投资人去问政府，政府说：“我们只是立项，审批项目，我们只是行政机构，连这你都不知道？”
投资人要去打官司，但发现要在被告人所在地法院打，而银行在本地，信托公司在上海，城建公司在北京……
后果比美国房地产危机更大
据英国《金融时报》报导，内地最大内资会计师事务所信永中和董事长张克爆料称，地方政府债务已“离开可控的范围”，或将引发比美国住宅市场崩溃更大 的金融危机。他表示，从公共广场到道路修缮，许多地方政府投资于回报平平的项目，因此只能依靠滚转债务来偿还债权人。“用发新债还旧债，总有一天这个循环 会画不下去。”目前大陆甚至一些县政府都能藉助投资实体轻松发行债券，“这就演变得有些可怕，全国有2800多个县。如果每个县都发债，有可能带来危 机。”他表示：“这可比美国房地产危机更庞大！”
不少专家担心，中共地方债务将像美国房地产次贷一样，引发中国经济危机。

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温州僵局

作者： 南方周末记者 樊殿华
温州人几乎是全中国最勤奋、对市场最敏感的一群人，但紧跟信号灯走在市场最前面的这群人，最早被集体带入一个危险的僵局。
经商30年来，55岁的胡志明首次感到“走投无路”。
胡是森泰集团有限公司公司董事长、温州乐清市政协常委。2013年3月12日，胡志明向市政府递交了一份紧急报告，要求破产重整。
对于这家成立20年、拥有“中国驰名商标、”跻身中国电气行业百强的低压电器制造企业来说，这是迫不得已的选择。
它已经苦苦捱过8个月，但依然只是一具“僵尸”——从2012年9月起，因资金吃紧，森泰的生产规模缩减至平时的1/3，刨除所有成本后，剩下的钱远远不够支付银行利息。贷款展期是最后一根救命稻草，但展期也只能拖延出一个更糟糕的结果。
森泰地处温州乐清柳市镇，这里是中国的电器之都，也是“温州模式”的发源地，承载着温州模式最令人骄傲的过往，经济总量连续16年在温州各县市区保持第一位。
可眼下，这里却似乎成为中国最焦灼的地区。
“僵尸企业数不胜数。”温州中小企业发展促进会会长周德文说。乐清小型企业协会副会长叶强则估计，“六成以上企业现在面临困境，三成企业资不抵债”。
乐清只是冰山一角。在温州，龙湾区、瓯海区、瑞安市等地，在貌似平静的外表之下，许多中小企业都面临危局——它们的生产仅仅是在“为能还上银行利息而奋斗”。
改革开放以来，温州一直是生机勃勃的代名词。这里，有全中国最勤奋的一群人——几十年来，大部分温州人都保持着很早起床辛苦工作的习惯，不管多大的 老板，都鲜有例外；温州人也几乎是全中国对市场最敏锐的一群人——过去这些年，市场上的机会，大多都由温州人首先大规模地捕捉到；而多年积累之后，温州也 从不缺钱——早在数年前，温州游资就曾博得千亿之名。
那么，为什么温州会走到如此境地？
分裂的“僵尸”
叶健强每天生活的主题是重复讲不同的故事。“非常分裂，人不是人，鬼不是鬼。”
一年前，49岁的铜加工厂老板叶健强还是骄傲的行业商会首领、当地政府经济形势会议的座上宾，如今却整天惶惶不可终日。
他的企业在距离乐清几十公里的温州龙湾区，如今也成了“僵尸”。受地产调控影响，铜业经营惨淡，但财务成本、管理成本必须支出，叶的厂子2012年亏损翻倍，而2013年第一季度已经亏掉400多万，赚的钱全部用于支付每月170万的贷款利息。
尽管如此，为了维持银行贷款，企业仍需表现出正常运转的姿态。本来夜间电费便宜，工厂夜间开工。但银行最近经常来检查，他又改回白天。“其实这么做是打肿脸充胖子，已经瘦得不行了，还要把脸打胖。”他说。
为了稳定人心，从正月十五开始，叶健强每天住在厂里。“一天不到厂里，或者在外面出差几天，都人心惶惶。”从2011年开始，叶健强每天只睡三四个小时，压力之大外人难以想象。
调任乐清市经信局副局长不久的徐立志，原本以为企业家风光体面，五个月后却印象大变，“这样的经济形势下，企业家举步维艰”。
事实上，温州的“高档消费场所”早已门庭冷落。温州街头，过去随处可见的豪车劳斯莱斯和宾利也已难觅踪迹。在乐清，一家虫草店的生意只是往年的三成，而虫草店周围的奢侈品商店已陆续关张。
一些高档楼盘价格甚至腰斩，高档住宅开发商方大山从不同银行办出几张额度十几万的信用卡用来透支，再找人担保从农村合作银行贷出50万，来回腾挪才能解决基本开销。用光了，就再想办法从农合银行贷一笔。
仿佛一切，都只是围绕着紧绷的资金链条在转。南方周末记者在当地接触的数十位企业家，每天的核心问题，大多是怎么还上这个月的贷款。
大多数人还在勉力支撑，叶健强就是其中一个。
“肯定要破产。”叶健强语气中带着些悲壮，“但眼下要撑着，倒下来有些企业不同意，我想让身后一大批人用时间换空间，换出来后，我死掉，他们能撑住。”
现在，叶健强每天生活的主题是重复讲不同的故事：见银行，信心满满地拍胸脯，表示自己一定能安全地走出来；见债主，就得扯下面子，承认真的没钱。“非常分裂，人不是人，鬼不是鬼。”

房产泡沫破灭对温州经济影响巨大。 （CFP/图）
当中坚企业踏入“连环地雷阵”
“接下去企业会越来越困难，不是论天度，而是论小时度。”
危机像咒语般笼罩在这座城市。2013年4月底，南方周末记者在一次企业老板和银行行长的饭局上，几乎没听到与危机无关的话题。
这一次，把如此之多的企业一起捆成僵尸的，正是他们深深倚赖的互保链。
“互保”是指互相担保，也就是企业之间对等为对方保证贷款，当对方还不上时需承担还款连带责任。2004年左右开始，在民营经济最为活跃、民间信用也非常发达的浙江，互保成为一种普遍的新贷款方式。
而2009年实行救市政策后，银行一级级压下来大量放贷，又往越烧越旺的火堆里添了无数柴火。中国企业在资金使用上八个盖子盖十口锅是普遍现象，一贯以灵敏著称的温州人自然不会例外。事实上，温州的担保网尤为密集，极少有企业不在其中。
森泰就是这样倒下的。
2012年7月，森泰的互保企业温州华能集团有限公司资金链断裂。为了防止风险蔓延，三家互保企业凑出1亿元借给华能公司，其中森泰出资4650 万。不料，两个月后中国银行向森泰收贷两千多万，随后另一家互保企业要求停止担保，其后民生银行、交通银行要求泰森追加股东个人资产担保。
2013年2月，森泰开始欠息。到递交破产申请时，估算资产4亿多，贷款5.9亿，缺口近2亿。
两年前，温州出现第一波“跑路”潮，不少人是因为赌博，或者投资激进，才出了问题。此后，跑路潮逐渐平息，外界以为温州已经平静，谁知风险其实却在悄悄积聚，通过互保圈隐秘而加速地蔓延。
“第一家互保企业倒下，我们还能应付。到第二家、第三家企业出问题，我们就很吃力了。”叶健强说。
叶健强的厂子的银行贷款七成都为互保而来。和他一起联保的企业已倒下四家，剩下六家，“估计今年还会倒三家”。这些互保企业涉及铜业、皮革、食品机械几个行业。“在我这个圈子里，最终剩下的企业最多20%。”他说。
而经信局副局长徐立志天天忙于开会。到任五个月，他先后召开一百多次银企协调会，有时候一天四次会议。“一个企业协调好，下一个又来了。”
在乐清，政府成立了“帮扶组”，由政府出面专门帮助协调银企及互保单位关系。有资格加入的大多是销售额过亿甚至接近十亿的明星企业。
森泰是名单上的第17家。南方周末记者获得的官方材料显示，先期16家企业，涉及电器、金属加工、船舶、塑料制造等多个行业，也包括柳市历史最久的电器厂之一、中国民营企业500强精益电器，以及曾打赢五场美国知识产权官司名噪一时的通领科技。
如今，这份名单还在增加。
森泰的另一家互保单位华通机电集团有限公司就已于2013年5月初申请成立帮扶组。华通集团规模位列当地电器企业排名前五，集团下属十多家成员企业。
华通董事长李成文对南方周末记者称，华通在银行贷款7个亿，此外并无民间借贷。受森泰逾期影响，华通已被所有银行密切关注。各家银行提出，一旦授信 到期，将压贷5%-10%，涉及金额约为3500万-7000万。与此同时，因为华通“不再安全”，它与其互保企业都需要寻找新的担保人，而在当下这几乎 是“难以想象”的。
华通身后有六家互保企业，而这些互保企业背后又将是难以穷尽的层层担保圈。受到波及的，已大多是资质良好、经营相对稳健的中坚企业。这意味着，危机将以更快的速度向更大范围内的健康企业传导。
在乐清，在温州，几乎每隔几天，就能在饭局或私下场合听到各种交叉印证的传言——“××企业也不行了”。
“接下去企业会越来越困难，不是论天度，而是论小时度。”精益电器集团董事长陈冬青说。
连环地雷引爆的后果是，温州从全国不良贷款率最低的城市，摇身变成不良贷款的重灾区。
2012年6月，温州市银行业不良贷款率连续12个月上升，高达2.69%，创十年来新高。当时温州金融办曾表示，温州银行业不良贷款率已见顶。但最新数据显示，截至2013年3月末，温州银行业不良率已攀升至4.01%。
沿着每一个信号走到极致
整个温州成了一个不分昼夜的大工厂，将一条中小企业集群、劳动密集型的产业之路发展到极致。
踏入互保的连环地雷阵，只是温州这些年遭遇的问题之一。这群灵敏的人，是最先跟随市场信号灯的那群人，也是最先遭遇问题的一群人。
1960年代末，全国还在搞“文化大革命”武斗的时候，温州人就开始南征北战。这个三面背山、一面靠海的小城，地少人多，国家也几乎没有投资。为了生存，温州人弹棉花、理发、打棺材，什么都干。
“人家不愿意干的行业，温州人干，靠的是勤奋和吃苦耐劳。”通领科技集团有限公司董事长陈伍胜回忆。
1970年代初，市场经济萌芽，走南闯北的温州人，开始贩卖各种小东西，比如，塑料花、螺丝、电圈。渐渐地，在这些需求的刺激下，温州出现了一些地下作坊，悄悄生产这些东西，再由遍布全国的老乡网络卖出去。
温州人的灵活，一个细节可资佐证：当时国家重视农业生产，对长途运送养蜂箱提供优惠。温州小商贩们就利用养蜂箱夹带紧俏物资，甚至出现了“养蜂部落”。
很快，随着改革开放政策的真正到来，温州人如鱼得水，迅速学会倒买倒卖，也迅速学会借改革开放“挖社会主义墙角”。比如，走私迅速在温州蔚然成风。很多老板都记得，1980年代，邻里乡亲们走私手表、汽车、录音机，直到1988年走私被彻底打击。
与此同时，温州人也从后台走上前台。1983年前后，新华、求精、精益开关厂陆续开办。起初，他们对质量并没有概念，假冒伪劣一起上，只要赚钱就 好。直到1987年8月8日，杭州武林门广场上，愤怒的杭州人点起大火，烧掉五千多双温州的假冒劣质鞋，才在温州敲响警钟，开始有温州人在意起质量和品 牌。
而这个背负原罪又引领中国改革开放风气之先的城市，自1990年代才正式迎来黄金十年，因为他们集体发现了肥美的出口市场。
1992年开始，温州人开始租个民房，雇十几个人，帮外国品牌做代工。胡志明的厂一年出口额能达到一千多万美元，生意火爆，“早上眼睛一睁开就跑到厂里，晚上9点钟回家，中午没有休息。也不知今天是星期几”。
那时的低压电器行业也利润丰厚，净利润10%，高的能接近20%。
在这样的刺激下，整个温州成了一个不分昼夜的大工厂，将一条中小企业集群、劳动密集型的产业之路发展到极致，以至于在市场上，温州人最大的对手就是温州人自己——这样的结果，带来的只能是价格战。
支撑着温州商品以低廉而闻名的，是这个“大工厂”的隐秘一面：成千上万缺乏最基本生活保障的“三班倒”农民工，和被废水废气污染的江河土地。
转轨进程中的中国，并没有完善的法规，也没有足够的人力来执行这些法规。善于利用市场机会的温州人，将每一寸优势都发挥到极致，没有底线的价格战以难以想象的惨烈程度进行。
虽然国内并未遇到约束，但出口市场那一端的人却抗议了。2003年左右，国际市场上多次发生贸易冲突，最先走出去的温州人，首当其冲，2004年西班牙人焚烧温州鞋的恶性事件就是标志。
更糟糕的是，生意也不好做了。乐清市天经律师事务所主任张建义跟当地不少企业打过交道，发现很多企业“从2004年以后就基本上没有赚钱”。事实上，经济数据已显露衰退征兆。2003年上半年，温州GDP增速跌落至浙江省倒数第二，下半年更是滑落至垫底。
这让许多当地的有识之士开始反思。2004年，温州人王绍基——也是西班牙中国商会执行主席——就曾通过南方周末记者呼吁，“凡是完成了原始积累的 人，现在应该赶快建立自己的品牌。这是温州人必须要走的路，也是责任，对自己的责任，对民族的责任。温州人现在有资本和产品的后盾，温州企业家有责任为中 国塑造国际品牌。”
“失去的十年”
虚幻的投资泡沫让温州人看到了一种所谓的幸福生活。
可惜的是，温州错过了机会。
因为，几乎就在传统制造业颓势渐现的同时，中国经济为嗅觉敏锐的温州商人开辟了另一条通路。
20世纪末，中国拉开房改大幕，1998年正式取消福利分房。已经积累不少资本的温州人迅速进入当地房地产市场。温州市区房价从每平米2000元，快速飙升到7000元以上，甚至一度“无房可炒”。
三年后的2001年8月，第一个温州“炒房团”亮相上海，创下“3天买走100多套房子、5000多万砸向上海楼市”的战绩。随后温州炒房团足迹遍及全国各大城市。据估算，仅此一年，投资在房地产的温州资本就高达2000亿元。
在此后的十年间，对微利的传统制造业已经渐渐丧失兴趣的温州资本，伴随着中国经济资产泡沫的不断膨胀，左冲右撞般追逐着各种新兴的资产标的——
2002年，煤矿。全国能源紧缺，煤炭市场日趋火爆，浩浩荡荡的温州资本涌入山西。据估计，山西60%左右煤矿被温州人收购。尽管2005年后煤炭政策已经对温州资本不利，但温州人发现如果投资规模足够大仍有利可图，于是依然抱团杀入。
2003年，棉花。全国棉价上涨，温州30亿元资本进入产棉大区新疆，收购新疆棉花。同年全国普遍电荒，几十亿温州资本进入重庆、四川等水电资源丰富地带。
2005年后，各种矿产投资。
2006年商品期货走牛，温州资本开始伸向有色金属矿产。
2007年，油井。石油价格上涨，50亿元温州资本涌向西部，大量收购油井。
无论是投资，还是投机，目的只有一个——盈利，随着一轮轮倒手，更巨量的财富更轻松地在聚集，比起又脏又累、利润日薄的制造业来，资本游戏无疑更具吸引力。虚幻的财富泡沫让温州人看到了一种所谓的幸福生活。十年间，温州人日益沉迷这个投资游戏。
“温州资本之所以会去投机，其原因是我们的市场经济体系中还有某种制度的缺失。”周德文在一篇文章中写道，这种缺失体现在缺少防止温州资本非理性扰动市场秩序的手段，也缺乏引导温州资本真正发挥市场资源配置功能的制度安排。
直到2009年前后，山西民营煤矿被收编、迪拜楼市跳水，几乎顺风顺水的温州资本铩羽而归。
温州统计局数据显示，从2009年末到2010年初，大量在外资本开始回流温州，金融机构人民币存款余额每月增加均达到100亿元以上。2010年 5月，温州金融机构存款余额已经达到5693.21亿元，这个数据的大幅增加就发生在过去两年中，2007年同期数据仅为3071.06亿元。
蓦然回首，温州就在这样的资本追逐之中，失去了十年。
当金融海啸突然发生，许多人的资本链猛然绷紧甚至绷断，让温州人至今心有余悸。一些人开始思考，将更多的精力放回到实业上——事实上，在温州，精明的老板们通常都是脚踩两只船，从来没有放弃制造业这个“融资平台”。
走进了死胡同
在疯狂楼市和宽松资金的双重刺激下，无数温州人冲进这个市场，但很快撞得头破血流。
2009年，一个看上去更大的机会来了。
当年全国房地产市场全线飘红，加之信贷超级宽松，许多温州人利用便宜的银行资金，甩开膀子跳入房地产开发的滚滚热潮中。
这时候，钱多得仿佛到处都是，以至于很多人也做起了资金生意——“炒钱”。
很少有人能抵挡“贷款的诱惑”，“脾气不好、跟银行都不大来往”的胡志明在拒掉了几笔送上门的贷款之后，想法渐渐转变：既然森泰的主营业务低压电器利润率只有3%-5%，不如贷款开发新产品，再做些房地产投资，可以提高些利润。
2009年下半年，胡志明买下乐清经济开发区的22亩土地，想扩大产能做漆包线。作为低压电器的关键原材料，漆包线在乐清本地的市场约摸有150亿规模，却只有一家能生产部分产品，大部分都要从外地进原材料。
胡志明认为这是个“很保险的投资”，2012年4月新厂正式投产，前后投资1.2亿。与此同时，经朋友介绍，胡在绍兴柯桥和乐清本地投了两个房地产项目，斥资1.4亿。
为此，胡从银行贷了1.2亿，其余的一亿多投资从民间筹措，月息两分七八。他当时计划着，“房地产两年内一定能收回成本，赚过来可以把线缆厂的投资弥补掉”。
这几乎是温州老板们典型的贷款用途：买地、换设备、投资房地产或者买矿。但是，没有银行真正在意这些钱的用途。
对于正争相放贷的银行来说，贷款用途审查不过走走过场。胡志明记得，为了符合“规定”，那时候银行甚至会主动“指导企业制作财务报表”。
地产商方大山获得的贷款，更是“灰色”。当时银行的房地产贷款已经受限，方的1.35亿元贷款以一家光伏企业的名义从华夏银行贷出，房开公司则将旗下评估价值4个亿的土地抵押给银行，同时支付给这家平台公司3%-5%的利息。
刚开始的几笔贷款都以承兑汇票形式发放。承兑汇票原本是贸易活动中的一种支付方式，因不受银行表内监管，因此在这轮放贷狂潮中变异成一种融资工具。 操作中通常需要设置一个有贸易背景的交易对手。“我们都不用管，只需要丢一个平台公司给他，银行会教我们怎么做。”方大山说，“这是银行违规，但都是这么 做的。”
当时全国上下房地产市场正热气升腾，而温州的地产业则几近疯狂。2009年年后，方大山和五个企业老板成立的房开公司，以当时的最高楼面价拍下温州 中心城区鹿城区的一块地块。若不计利息成本，只算上土地、建安成本和税收，每平米的成本价达到3.8万。“当时这个楼盘房价卖5.5万，一点问题都没 有。”方说。
擅长短线投资的温州商人们没有预料到，这一次，国家的政策比他们还要“短线”。2010年新国十条出台，楼市成交量迅速缩水。
噩梦降临。地产调控持续收紧，房地产销售遭受打压，资金回笼受阻。温州的土地价到2010年下半年达到最高，其后形势急转直下。2011年下半年随 着民间借贷市场崩盘，地价“像雪山崩塌一样”。到2012年，温州市新建商品住宅成交均价下跌24%，土地平均楼面地价也处于近5年来最低值。
直到四年后，胡志明的两个地产项目仍未完工，他不得不把项目抵给了民间债权人，利息一直滚到房地产项目清盘，金额接近2亿。
而方的楼盘盖到四层，就已经弹尽粮绝。那家帮他们从银行贷款的光伏企业已经死了，银行为了减少坏账，同意让平台公司继续签字续贷，并计划再追加500万贷款用于偿还贷款利息，但对方大山来说，这意味着将在债务泥潭里越滚越深。
事实上，2010年起的新增银行贷款，几乎全部被企业主用于归还2009年激增债务产生的银行和民间利息。
“温州的企业老板2009年后所有投资几乎都是失败的，基本上是全军覆没。”一位“温二代”告诉南方周末记者。
不确定的路
通往未来的道路上，茫然的温州人仍在寻找。
事实上，温州资本热衷投资房地产，除了资本逐利性之外，其背后还有更本质的原因：在转型升级的主路上，他们更为艰难。
以温州打火机行业为例，高峰时期四百多家，2011年只有一百多家仍在勉力维持。制鞋业最多时三千多家，经过调整，也只剩下一千多家。退出行业的打火机企业难寻出路，改行担保公司，做起了放高利贷的“老高”。
光景不好，胡志明也想着开发新产品，希望能打破持续微利的僵局，但人才难找，一个新产品研发要三年，而且成功率也低。
更让他沮丧的是，自己前期投资开发的新产品经常“在帮别人做嫁衣”。产品刚上市，外面已经开始模仿，“一窝蜂地上，而且拿掉一些功能，卖得更便宜”。
模仿和山寨最初帮温州人迅速积累了原始资本，但也成了一块绊脚石。“这些民营企业已经习惯做‘低小散’，”温州市决策咨询委员会委员谢浩说，“现在该政府推动的时候没有推动。”
与此同时，而温州本土的成本却越来越高，最大的问题在于土地。不久前，叶健强所在的商会出面，跟政府协调，希望帮三十多家“发展非常好”的小企业拿地。“结果不太乐观，指标没有可能。”
2004年，温商程东平响应温州政府号召，引资5000万回温州办厂，定位高科技，走差异化道路。十年后，程东平却决定离开。他对当地的投资环境多有抱怨，“这个地方让我太伤心了”。
外迁，一定程度上成为了温州企业继续转型升级的方式。
瑞安海力特新能源科技有限公司老板钟振海就是其中之一。他的企业主打新能源，外地政府纷纷表现出十足的诚意，免费给地，还给资金支持——比如有些地方税收优惠，而买一台100万进口设备政府补贴30万。
“这在温州都是不可能的。”钟说，“我在瑞安买10亩地的钱，在外地可以买一个村。”
2002年起，温州企业陆续西进。据统计，外迁企业中，有较大知名度的企业就有一千多家。
可是，即使搬离温州，温州人面对的会是一个更好的未来吗？
通往未来的道路上，茫然的温州人仍在寻找。
（应受访者要求，文中叶健强、方大山、程东平为化名）


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