金融时报 | 中国告别房地产繁荣时代

过去十年，中国房地产市场经历了几起几落，关于房地产泡沫的争论也已经持续多年。笔者认为，当前的房地产调整与以往不同，它不仅仅是前期强劲反弹后 的自然回落，而是叠加了中期结构性拐点的影响。过去十几年来房地产作为拉动内需的最主要引擎的时代已经结束了，而未来一两年房地产建设可能出现大幅下滑是 中国经济面临的最大下行风险。
房地产面临结构性拐点
首先，本次房地产的调整与以往几次周期不同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政控和房地产政 策骤然收紧之后，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。另外，近几个月新开工面积下滑之迅速和剧烈也超出以往，可能意味着开发商不仅面对融资困难， 而且对未来发展前景也并不看好，在市场疲弱的情况下迅速大幅削减新开工项目。第二，供求格局相比过去已经发生转变。过去几年，房地产新建面积持续攀升，已 经超过了由城镇人口增长所带来的内在“刚需”和旧房更新改善的需求，住房供给中用于满足投资性需求的比重在增加，而投资性需求的支撑因素正在削弱。
其次，“刚需”被高估。许多人用城镇人口的增加和需要更新改善的房屋数量来估算住房的“刚需”大数。我们认为，用新增城镇人口来估算城镇化带来的新 增住房需求会高估“刚需”。这是因为在新增城镇人口之中，只有一小部分来自城镇户籍人口的自然增长，而百分之四十以上来自于城镇行政区域扩大或变更带来的 农村人口划转。这种“行政”性的城镇化意味着新增人口原来就有住宅，而并不是全部都会拆除重建。另外40%多来自于常住非户籍人口的增加，但是这部分人由 于购买力低下，绝大部分都无法参与到城镇住房市场（我们假设其中10%的人能买房），而且因为户籍问题也不能享受社会保障房。这样算来，每年两千万新增城 镇人口带动的商品房刚需只不过三、四百万套。
最后，从更新改善需求而言，根据2010年第六次全国人口普查，城镇居民户均住房为1套左右（其中自有住房比重为75-78%），而约有5740万 户城镇居民住房建成于1990年之前（其中1980年之前约1800万户），很快就需要更新重建。据官方统计2010年以来保障房基本建成已经超过 1600万套，其中棚户区改造在650万套左右。也就是说上述更新改善需求已有部分得到满足。假设今后余下1990年之前建成的旧房的更新速度为每年 400-500万套，1990-2000年之间建成住房更新为每年100-200万套，因而每年总的更新改善性需求大约为500-600万套。
因此，理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计可达每年800-900万套，但是这仍然低于2013年城镇住房竣工量（约 1100万套），更是低于去年新开工的规模。另外，目前在建住房规模巨大，2013年末约为5700万套左右，尽管其中可能有不少水分，包含了烂尾楼等停 建工程。
投资性需求占比增大，但房地产投资的吸引力正在减弱
过去十多年城镇住房建设使得相当一部分更新改善型需求已经得到满足，而近几年被投资性需求吸纳的住房供给的比重在不断上升。与此同时，城镇化速度已经开始放缓，其对应的新增城镇住房的需求已经稳定下来甚至有所下降。

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金融时报 | 6月中国房地产市场加剧下行

中国房地产市场迎来更多坏消息。不仅是《人民日报》(People’s Daily)击碎了房地产刺激的希望，中国42座大城市的数据也表明，6月份前半个月的房地产销售正在下滑。
《中国投资参考》(China Confidential)监测数据显示，42座城市6月份前15日的房屋销售较5月同期下降16%。之前的5月曾呈现复苏迹象，当时交易量月度环比上升4%。
同比来看，房地产销量下降29%，表明5月份（销售量同比下降14%）和4月份（销售量同比下降23%）呈现的下行趋势进一步加剧。
各级城市6月前半月销售势头均在弱化，一、二、三线城市交易量分别下降28%、28%和26%。

由于销售放缓，新楼盘还在不断放出，未售房地产规模仍在攀升。
英国《金融时报》旗下研究机构《中国投资参考》监测到，14个城市6月份前15天的待售住房面积同比增长35%，增速接近5月份观察到的水平。
二三线城市住房库存增速仍高于较大城市。二三线城市待售住房面积同比增加43%，一线城市同比增加19%。

新数据出炉之际，中共主要喉舌《人民日报》在周一的评论文章中表示，房地产市场处于“正常调整期”，并指责国内开发商、投机者和外资银行夸大房地产下滑，以迫使当局大力实施刺激政策。
《人民日报》表示：“要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场，误导政策，满足私利。”
上周数据显示，5月中国平均房价比4月下降0.2%，是中国两年来首次出现房价月度环比下跌，但从同比看，房价仍然上涨5.6%。

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人民日报 | 警惕别有用心者唱空楼市

年初至今，各地房地产市场成交量持续低迷，一时间，“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”等悲观论调甚嚣尘上。专家指出，目前楼市已进入正常调整期，要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场，误导政策，满足私利。
房价涨势趋缓
进入2014年，各地不断传出楼盘大幅打折促销的消息，而统计数据也表明，今年的楼市有点冷。国家统计局的数据显示，2014年5月，房价环比上涨 的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有 20个，上涨的城市有15个；二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。
即使“五一”小长假期间，北京等地楼市也不景气。据统计，5月1日至3日，北京商品住宅共成交同比骤降78.9%，并创下自2008年实行“五一”小长假以来的最低值。深圳同期商品房成交同比跌幅超过六成。
“部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望态度，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称。一些业内人士认为，市场已出现加速调整的迹象。
舆论热衷救市
部分楼市量价齐跌令市场上唱空言论再次发酵。“售房旺季楼市不旺，三四线城市的楼市有价无市，银行缩紧房产的银根，抛售房产的民间人士越来越多，许 多大亨撤资房地产”，一篇列举楼市崩盘证据的文章在网络上点击量爆棚。一些业内大佬哀叹今年“形势不妙”，判断“房地产到了下降大周期阶段。”
此外，国外金融机构也纷纷加入唱空行列。法国兴业银行中国经济师姚炜预计，此次房地产调整时间可能比过去要长，且调整过后房价也不会出现恶性反弹的 情况。摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。日资投行野村证券发布报告认为，大规模的住房供 应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。瑞银中国区首席经济学家汪涛表示，中国楼市已经接近转折点。
看空楼市的言论放大了市场焦虑，“银行将因房地产崩溃而破产”、“地方政府卖不出土地，财政难以为继”等担心进一步蔓延，呼吁政府松绑限购政策救市的声音越来越强烈。
唱空者从中渔利
事实上，曾长期高歌猛进的中国房价目前只是放缓了上涨的脚步而已。数据显示，绝大部分城市房价同比继续上涨。在新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有66个。二手住宅价格同比上涨的64个城市中，涨幅回落的城市有62个。
经过多年调控和市场的变化发展，目前中国房地产市场正在进入调整期。“我们的研究认为，今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年，但是如果由此断定楼市即将发生崩盘，出现断崖式下跌，这样的结论言过其实。”住建部政策研究中心主任秦虹认为。
对于楼市放缓的原因，秦虹分析，去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。目前的市场需求已经以自住性需求为主，刚需和改善性需求成为主流；个人住房按揭贷款的收紧，实实在在影响了人们购房愿望的实现；关于房地产市场下行的舆论影响预期，令有需求者也陷入观望。
专家认为，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，将为房地产市场发展提供空间。房地产市场未来的发展将从过去单纯注重数量的增长，转向更加注重质量的提升。
为何楼市进入正常的调整期却被一些人高调唱空？除个人观点外，不排除利益群体借市场调整大做文章，以达到扰乱市场、改变政策、满足私利的目的。
看空者夸大楼市下行趋势和后果，言外之意催促政府赶紧松绑限购政策，放宽信贷，采取救市行动，这样，开发商们可以继续享受高房价的红利，延续目前易 断的资金链。而囤房者们也能继续坐拥财富增长。对于很多打算抄底中国房地产的外资来说，表面唱空实际做多是他们多年来一贯使用的伎俩，早已不足为奇。

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一个叫停取消限购的城市样本：为什么是沈阳？

核心提示：6月12日，沈阳房产局的内部人士短信回复21世纪经济报道记者称，“前天确实放开了，不过，仅一天就收回了。”但针对收回的原因，上述人士不再回复。
继福州、杭州、天津等城市之后，沈阳也成了房地产调控“动摇”的城市，且力度更大。
经21世纪经济报道记者不完全统计，2014年以来，南宁、无锡、天津滨海新区等8个地方调整限购，但大多停留通过放开户籍、缩小限购区域等“松绑”层面，而沈阳则是直接取消限购。
另一方面，曾担任过沈阳市委书记和辽宁省长的陈政高刚刚调任住建部部党组书记。一旦沈阳限购取消坐实，外界或将把沈阳作为风向标、纷纷效仿。
沈阳是其中的典型城市之一，房地产和土地市场的双重压力推动着这轮地方政府松动调控的冲动。
口头通知
6月11日，沈阳当地的一位房产人士亦向21世纪经济报道提供了一份名为《关于落实沈阳市人民政府办公厅促进房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》（以下简称通知）。
该文件称，“外地居民来沈购房享受与本地人同等政策”，且明确自6月10日起开始执行，有效期为一年，并要求下发给除稽查局以外的沈阳各直属局、各区县市地税局。
值得一提的是，上述文件并无沈阳市相关部门的盖章，且在各部门网站上也无处可查。
在私下，一位接近沈阳市房产局的内部人士向21世纪经济报道记者证实了这份由口头通知记录下的文字稿的真实性，但是官方却立马否认有上述口头通知存在。
一位接近沈阳房产局的人士还告诉21世纪经济报道记者，在该限购取消前夕，沈阳市政府就召集税务、房产等部门开会，主题就是围绕调整限购，因为限购放松较为敏感，所以要求不声张。
此后，参加会议的相关单位为了确保各基层局更好的落实政策，于是就按照口头通知的形式拟就书面稿传给基层局。21世纪经济报道获得的上述通知即来自此渠道。
这与福建省两个月前的调控传闻类似，一份未加盖公章的“闽十条”在市场流传，并被誉为全国首个救市的省，没有被核实也没有官方辟谣。
在北京房地产协会秘书长陈志看来，沈阳是否放松限购并不重要，取消限购市场效果有限，也并不违规。他认为，限购放松不能解读为楼市放水，这是房地产持续健康发展的必经阶段，让市场的手和政府的手各自回归本位。
此前的6月4日，住建部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会上回答了关于是否取消限购的问题，“整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。从目前我得到的信息还没有一个地方公开地说要取消限购。”
陈志称，住建部基于楼市分化，定了分类调控、分城施策的大原则，亦给予了地方政府一定的政策想象空间和取消限购的权力。陈志说，高层并未细化分类调控的精神，也无执行化细则，各地普遍存在对于房地产政策调整预期不明的问题。
沈阳亦是在中央调控预期不明背景下，一种“投石问路”松绑限购的城市样本。
果然，在市场的巨大发酵下，这份没有盖章的通知，有效期仅仅只有一天。6月11日，沈阳多位地产研究机构和房企人士在电话中告诉21世纪经济报道，就在沈阳放松限购的当天，沈阳相关部门紧急开会，要求暂停该政策。
谈及沈阳紧急叫停限购的原因，一位接近沈阳房产局的人士分析表示，上层压力是关键。
同一日，21世纪经济报道记者亦致电住建部，住建部相关人士表示，“不了解沈阳限购松绑的消息，住建部对于政策的口径未变。”
为什么是沈阳
“库存太大了！”杨红旭对21世纪经济报道记者说。
据易居房地产研究院的数据，截至5月底，沈阳新建住宅库存约为1828万平方米，位居全国第二。这一库存环比4月增长6%，同比去年4月增长28%。按过去6个月的销量计算，需要22个月才能消化完。
在库存排名中，排名第一的是天津。4月28日，在天津滨海新区举行的房交会新闻发布会上，滨海新区规划和国土资源管理局官员透露，为促进滨海新区楼 市发展，将向市场推出实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。此言一出，曾一度引起市场的热烈关注，他们认为此举可能意味天津要在滨海新区 取消限购。
沈阳的库存之高来源于过去几年较高的房地产投资和土地供给。沈阳市统计局的数据显示，沈阳房地产开发投资金额近三年来连续保持着近15%的高速增长，至2013年末年度投资额超过2000亿元。
与此同时，沈阳2010年-2012年的商品房待售面积也保持10%的增长，至2012年底待售房屋面积达到701.92万平方米。如果按照这一速度增长，2013年年末沈阳待售房屋面积将达到780万平方米，即将近8万套住宅处于待售状态。
此外，近年来沈阳土地出让面积在全国一直处于前列，据沈阳当地媒体报道，2011年土地出让面积因高达3700万平方米而位居全国第一。2012年，全国重点的房地产企业在沈阳拿地面积超过300万平方米，这个数量是房企在北京拿地数量的两倍。
“过去两年，沈阳的房地产投资的确有诸多利好，比如沈北新区的建立、全运会的召开等，另一方面相比一线城市，沈阳过去两年供地量也较大，且底价较低，符合开发商的预期，”沈阳中原物业代理有限公司资源中心经理严飞表示。
沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥也表示，前些年沈阳出让的土地面积偏多，按照沈阳的人口和需求测算，沈阳每年1800万平方米的土地供应比较合理。
实际上，据沈阳中原物业代理有限公司资源中心监测，2010到2013年，沈阳共成交土地面积约10799万平方米（建筑面积），按照每套90平方米折算，即有120万套房源供应。
在沈阳下辖各区中，沈北新区、浑南区域的库存问题最为突出。据沈阳中原物业代理有限公司资源中心监测，2010年至2013年，沈阳共成交土地面积 （包括住宅商业，不含工业）约10799万平方米（建筑面积），其中浑南成交约2779万平方米，占全市土地出让面积的25.7%，位居全市各区第一；沈 北新区成交1928.1万平方米，占比全市土地出让的17.9%，位于全市各区第二。
沈阳百益龙置业有限责任公司董事长王国庆也介绍，供需关系是市场根本，现在沈阳项目较多，竞争激烈，在沈阳有项目的开发商，现在压力都很大。为抢市场，大家都在比拼价格，尤其是库存压力更大的浑南、沈北两区。
作为典型的东北老工业基地，沈阳市的经济转型升级面临诸多困难，房地产业自然也成为拉动了沈阳市的经济增长重要行业之一。据沈阳市统计局数据表 明，2013 年沈阳房地产开发投资达到2184.01亿元，比2012年高12.4%%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例达 34%。
房地产投资和土地供应都在扩张，但是需求却不足。易居克而瑞沈阳机构的统计数据显示，今年前5个月商品住宅的成交量为386.87万平方米，同比下降28.83%。
房地产开发投资下滑，使经济增速进一步放缓。而经济增速放缓则影响到当地的就业和居民收入，从而影响到居民的购房能力。近年来，沈阳市的人均可支配 收入增长缓慢。沈阳市统计局的数据显示，该市人均可支配收入增速由2011年的13.6%降至10%，呈逐年下降的趋势。2013年，当地的平均工资仅为 2793元，工资与房价比为1：3。
人口流入缓慢也是需求不足的原因之一。沈阳统计局发布的2014年统计公报显示，2013年沈阳常住人口为825.7万人，户籍人口727.1万 人，以此计算的的外来人口98.6万人，相比2012年增幅不到一个百分点。这些外来人口主要来自铁岭、丹东等省内其他欠发达城市，购买能力较弱。
经过数年的投资和土地供应扩张，沈阳的房地产业正在进入库存高企、需求不足的时代。
土地流拍
相比开发商，沈阳本地的一位房企人士称，政府的压力也不小。公开资料显示，沈阳一季度 GDP 同比增长 7.5%，为 2005 年以来的新低，且当前经济增长存在进一步失速的风险。
同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位。2013年土地出让金527.62亿元，一般预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度65.9%。
值得一提的是，房地产市场的低预期正在传导到沈阳的土地市场上。
中国指数研究院数据显示，沈阳 1-5 月土地成交总价 133.7 亿元，同比下降 7.8%，5月份，沈阳共推出18宗地块,其中10块流拍。
据沈阳市财政局的数据，2013年沈阳市的政府性基金收入达到600.7亿元，比2012年增长13.3%。财政局安排的今年的政府性基金收入519.4亿元，下降13.5%。当地财政局尚未公布今年一季度政府性基金数据。
值得注意的是，土地出让金一般占到政府性基金收入的八成，以此计算2013年当地土地出让金占财政收入的比重为三分之一。土地出让收入的缩减不仅仅直接影响到地方政府的可支配收入，而且影响到土地作为抵押品的融资能力。
此外，如果当地土地出让金下降，政府债务风险将更加凸显。
对于地方政府而言，他们清楚，要提振当地的土地市场，就要保持房地产业的稳定发展，尽快消化库存。
沈阳本地的一位房企人士介绍，早在年初，沈阳房产局、沈阳房地产协会就多次召集沈阳各开发商商讨如何促进沈阳房地产市场健康发展，沈阳房地产市场问题的核心在于高库存，也因此，松绑限购自然成为建议之一，在座谈会上被广泛支持。
李岩亦认为，从沈阳市场的实际情况来看，为维护市场稳定，政府能调整的政策都会调整，银行的融资、房贷是地方政府管不了的，限购肯定会被考虑进去。
按照住建部的分类调控的要求，作为全国库存第二的城市，在上海易居房地产研究院院长杨红旭看来，沈阳限购调整合情合理，只不过是时间问题。

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