金融时报 | 中国告别房地产繁荣时代

过去十年，中国房地产市场经历了几起几落，关于房地产泡沫的争论也已经持续多年。笔者认为，当前的房地产调整与以往不同，它不仅仅是前期强劲反弹后 的自然回落，而是叠加了中期结构性拐点的影响。过去十几年来房地产作为拉动内需的最主要引擎的时代已经结束了，而未来一两年房地产建设可能出现大幅下滑是 中国经济面临的最大下行风险。
房地产面临结构性拐点
首先，本次房地产的调整与以往几次周期不同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政控和房地产政 策骤然收紧之后，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。另外，近几个月新开工面积下滑之迅速和剧烈也超出以往，可能意味着开发商不仅面对融资困难， 而且对未来发展前景也并不看好，在市场疲弱的情况下迅速大幅削减新开工项目。第二，供求格局相比过去已经发生转变。过去几年，房地产新建面积持续攀升，已 经超过了由城镇人口增长所带来的内在“刚需”和旧房更新改善的需求，住房供给中用于满足投资性需求的比重在增加，而投资性需求的支撑因素正在削弱。
其次，“刚需”被高估。许多人用城镇人口的增加和需要更新改善的房屋数量来估算住房的“刚需”大数。我们认为，用新增城镇人口来估算城镇化带来的新 增住房需求会高估“刚需”。这是因为在新增城镇人口之中，只有一小部分来自城镇户籍人口的自然增长，而百分之四十以上来自于城镇行政区域扩大或变更带来的 农村人口划转。这种“行政”性的城镇化意味着新增人口原来就有住宅，而并不是全部都会拆除重建。另外40%多来自于常住非户籍人口的增加，但是这部分人由 于购买力低下，绝大部分都无法参与到城镇住房市场（我们假设其中10%的人能买房），而且因为户籍问题也不能享受社会保障房。这样算来，每年两千万新增城 镇人口带动的商品房刚需只不过三、四百万套。
最后，从更新改善需求而言，根据2010年第六次全国人口普查，城镇居民户均住房为1套左右（其中自有住房比重为75-78%），而约有5740万 户城镇居民住房建成于1990年之前（其中1980年之前约1800万户），很快就需要更新重建。据官方统计2010年以来保障房基本建成已经超过 1600万套，其中棚户区改造在650万套左右。也就是说上述更新改善需求已有部分得到满足。假设今后余下1990年之前建成的旧房的更新速度为每年 400-500万套，1990-2000年之间建成住房更新为每年100-200万套，因而每年总的更新改善性需求大约为500-600万套。
因此，理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计可达每年800-900万套，但是这仍然低于2013年城镇住房竣工量（约 1100万套），更是低于去年新开工的规模。另外，目前在建住房规模巨大，2013年末约为5700万套左右，尽管其中可能有不少水分，包含了烂尾楼等停 建工程。
投资性需求占比增大，但房地产投资的吸引力正在减弱
过去十多年城镇住房建设使得相当一部分更新改善型需求已经得到满足，而近几年被投资性需求吸纳的住房供给的比重在不断上升。与此同时，城镇化速度已经开始放缓，其对应的新增城镇住房的需求已经稳定下来甚至有所下降。

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金融时报 | 6月中国房地产市场加剧下行

中国房地产市场迎来更多坏消息。不仅是《人民日报》(People’s Daily)击碎了房地产刺激的希望，中国42座大城市的数据也表明，6月份前半个月的房地产销售正在下滑。
《中国投资参考》(China Confidential)监测数据显示，42座城市6月份前15日的房屋销售较5月同期下降16%。之前的5月曾呈现复苏迹象，当时交易量月度环比上升4%。
同比来看，房地产销量下降29%，表明5月份（销售量同比下降14%）和4月份（销售量同比下降23%）呈现的下行趋势进一步加剧。
各级城市6月前半月销售势头均在弱化，一、二、三线城市交易量分别下降28%、28%和26%。

由于销售放缓，新楼盘还在不断放出，未售房地产规模仍在攀升。
英国《金融时报》旗下研究机构《中国投资参考》监测到，14个城市6月份前15天的待售住房面积同比增长35%，增速接近5月份观察到的水平。
二三线城市住房库存增速仍高于较大城市。二三线城市待售住房面积同比增加43%，一线城市同比增加19%。

新数据出炉之际，中共主要喉舌《人民日报》在周一的评论文章中表示，房地产市场处于“正常调整期”，并指责国内开发商、投机者和外资银行夸大房地产下滑，以迫使当局大力实施刺激政策。
《人民日报》表示：“要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场，误导政策，满足私利。”
上周数据显示，5月中国平均房价比4月下降0.2%，是中国两年来首次出现房价月度环比下跌，但从同比看，房价仍然上涨5.6%。

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人民日报 | 警惕别有用心者唱空楼市

年初至今，各地房地产市场成交量持续低迷，一时间，“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”等悲观论调甚嚣尘上。专家指出，目前楼市已进入正常调整期，要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场，误导政策，满足私利。
房价涨势趋缓
进入2014年，各地不断传出楼盘大幅打折促销的消息，而统计数据也表明，今年的楼市有点冷。国家统计局的数据显示，2014年5月，房价环比上涨 的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有 20个，上涨的城市有15个；二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。
即使“五一”小长假期间，北京等地楼市也不景气。据统计，5月1日至3日，北京商品住宅共成交同比骤降78.9%，并创下自2008年实行“五一”小长假以来的最低值。深圳同期商品房成交同比跌幅超过六成。
“部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望态度，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称。一些业内人士认为，市场已出现加速调整的迹象。
舆论热衷救市
部分楼市量价齐跌令市场上唱空言论再次发酵。“售房旺季楼市不旺，三四线城市的楼市有价无市，银行缩紧房产的银根，抛售房产的民间人士越来越多，许 多大亨撤资房地产”，一篇列举楼市崩盘证据的文章在网络上点击量爆棚。一些业内大佬哀叹今年“形势不妙”，判断“房地产到了下降大周期阶段。”
此外，国外金融机构也纷纷加入唱空行列。法国兴业银行中国经济师姚炜预计，此次房地产调整时间可能比过去要长，且调整过后房价也不会出现恶性反弹的 情况。摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。日资投行野村证券发布报告认为，大规模的住房供 应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。瑞银中国区首席经济学家汪涛表示，中国楼市已经接近转折点。
看空楼市的言论放大了市场焦虑，“银行将因房地产崩溃而破产”、“地方政府卖不出土地，财政难以为继”等担心进一步蔓延，呼吁政府松绑限购政策救市的声音越来越强烈。
唱空者从中渔利
事实上，曾长期高歌猛进的中国房价目前只是放缓了上涨的脚步而已。数据显示，绝大部分城市房价同比继续上涨。在新建商品住宅价格同比上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有66个。二手住宅价格同比上涨的64个城市中，涨幅回落的城市有62个。
经过多年调控和市场的变化发展，目前中国房地产市场正在进入调整期。“我们的研究认为，今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年，但是如果由此断定楼市即将发生崩盘，出现断崖式下跌，这样的结论言过其实。”住建部政策研究中心主任秦虹认为。
对于楼市放缓的原因，秦虹分析，去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。目前的市场需求已经以自住性需求为主，刚需和改善性需求成为主流；个人住房按揭贷款的收紧，实实在在影响了人们购房愿望的实现；关于房地产市场下行的舆论影响预期，令有需求者也陷入观望。
专家认为，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，将为房地产市场发展提供空间。房地产市场未来的发展将从过去单纯注重数量的增长，转向更加注重质量的提升。
为何楼市进入正常的调整期却被一些人高调唱空？除个人观点外，不排除利益群体借市场调整大做文章，以达到扰乱市场、改变政策、满足私利的目的。
看空者夸大楼市下行趋势和后果，言外之意催促政府赶紧松绑限购政策，放宽信贷，采取救市行动，这样，开发商们可以继续享受高房价的红利，延续目前易 断的资金链。而囤房者们也能继续坐拥财富增长。对于很多打算抄底中国房地产的外资来说，表面唱空实际做多是他们多年来一贯使用的伎俩，早已不足为奇。

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温州：从炒房团到弃房团

温州人曾以四处炒房闻名，现在，忽冷忽热的政策让他们心惊胆颤。在经历了四万亿宽松狂潮以及接踵而至的楼市限购政策之后，连续下跌23个月的房价，让越来越多的温州人将房产丢给了银行或法院。

温州人，正在他们的家乡陷入一场严重的楼市危机。
2013年8月中旬，国家统计局公布了最新的全国70个大中城市的房价，69个城市都在同比上涨，唯有温州，仍在下降。至此，温州已经连续23个月同比下降。
更触目惊心的是，越来越多的房主放弃了正在银行做按揭或者抵押给银行的住宅、经营性房产。一位不愿具名的房地产业内人士从多位银行亲友处核实的信息 是，这个数字已经超过了1万套，如果按照每套100平方米来计算，100万平方米的量已经超过了2012年温州全年新盘供应量。
截至目前，温州的央行系统尚无法提供准确的官方数据。许多被作为资产处置的房屋，进入法院系统，但法院也未能提供统计数据。
但可以佐证的是，温州产权交易拍卖行2013年上半年完成的拍卖金额相比去年和前年都是接近一倍的增长。“其中绝大多数拍的是房产。”该拍卖行拍卖总监告诉南方周末记者。
“根源还是过去两年整个温州经济出了问题。”央行温州中心支行一位负责人指出，单纯因为房价下跌继续供房不划算而放弃房产不再供按揭的，依然只是个别现象，银行系统跟房产相关的不良资产主要还是来自抵押贷款。
2011年9月，“眼镜大王”胡福林跑路事件拉开了温州这场经济危机的序幕，民间借贷链条迅速断裂，越来越多的温州商人被追债，以致跑路、自杀。如今，这场危机正在蔓延到金融系统。
“2011年到2012年上半年是企业感觉最难的时候，2012年下半年至今银行系统也难过了。因为往往是在危机爆发一年后，才开始进入大规模的资产处置阶段，而房产，永远是资产处置的重点。”前述央行温州中心支行负责人解释。
温州人无比热衷的房产，在这场前所未有危机的酝酿、爆发、深入之中，始终扮演着一个先锋队的角色，将温州经济拖入一个更深的泥潭，自身亦深陷其中。而如今，曾经支撑温州房价暴涨的各种因素都发生了逆转，如果温州楼市走不出泥潭，温州经济能否一力回转？

被腰斩的豪宅

2009年底，刘闻以每平方米4万元的价格，买下“鹿城广场”一套350平方米的房子，一年后就涨到了每平方米7.5万元，升值了1000万元。但没想到，再过一年后，过山车一般回到了原点，一场空欢喜。
“鹿城广场”是温州近年来最具标志意义的豪宅，由全国性房地产商绿城集团开发，拿地时是地王，开盘后是楼王。
从峰值拦腰斩断的豪宅名单还可以列出一长串，温州本土最大开发商中梁地产的香堤半岛每平米是从5万元降到了如今的2.8万元；中低端商品房也比最高峰时下跌了百分之三四十。
不仅是购房者，连开发商也走了眼。王大山就是其中之一。他在2010年拍下新城和老城交界处一个地块打算开发豪宅时，怎么也想不到今天会重债缠身。
2.8万元的楼面地价，王大山当时预计能开到5万元，最差4万元起。因为地处鹿城区这一温州传统老城区，该区域的新盘非常稀缺，最贵的豪宅“鹿城广场”的二手房时价当时已经逼近了8万元。
新盘稀缺也是温州近年来房价飙升的一个重要原因。泰和营销机构总经理林育告诉南方周末记者，2011年之前，温州每年的土地放量平均只有二百多亩，仅仅相当于北京一个中等以上小区的大小。
王大山的个人财富是在房地产行业做了5年积累的，部分土地款是跟另外五个朋友合伙凑齐的。这些合伙人，有做服装的，也有做不锈钢的，来自各个行业。
王大山浸淫房地产业的那5年中，温州市区商品房销售均价从每平方米8000元一路上涨到3万元，部分楼盘价格甚至超过北、上、广等特大城市。

四万亿催生疯狂借贷

王大山2010年拍下鹿城区那块地的时候，也正巧遇上了一个资金乱飞的疯狂年代。
他一点也不担心资金缺口，因为“很多人通过朋友主动找上门来要投钱，还请我们吃饭，一放就是1000万、2000万元”。
自2009年起，温州的民间借贷开始进入一个逐渐疯狂的状态。一开始的利息还只是月息2分3分，发展到2011年年中温州金融危机全面爆发前，根据 央行温州中心支行的调研数据，利率水平超过了历史最高值，月息6分甚至更高，这意味着100万的民间借款每年要还的利息就高达72万元。
报告指出，约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。
温州民间借贷涉及之广，根据央行温州中心支行的报告可以看出，“大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷”。
钱从哪里来？除了从实体经济抽血之外，更多的民间借贷资金的源头是银行，而房子就是他们撬动资金的重要工具。
杭州银行温州分行的一位部门负责人向南方周末记者详细解释了这个资金流动的链条：不少温州人在买房之后，选择先将按揭贷款还上，再拿去银行做抵押贷 款。一套500万的房产，无论是按揭还是抵押，一般最多只能在银行贷出300万元。奥妙在于担保的放大作用——担保公司可以作为中间担保人，协助房主多贷 剩下的200万元出来。“只要房价是上行的，担保公司就没有任何风险”。
银行自身当然也在不遗余力地向外放贷。2011年，温州GDP是3351亿，年末贷款余额是6194亿，是前者的1.8倍。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。
土地款尚未缴清之时，王大山就通过一家平台公司，从华夏银行贷到了1.5亿元，“和民间资本一样，他们当时也在求着我们去贷款，所以打了各种擦边球”。
“如果没有2008年的四万亿投资计划，温州的钱不会一下子多了这么多，房价也不会上涨这么快，暴涨的楼市也不会进一步接下更多的民间资本。”周德文对南方周末记者说。
谈及这场爆发了两年的温州金融危机，几乎每个温州人都会再往前追溯两年，细述四万亿的催化作用。

楼市急冻

王大山的项目拖了整整一年才准备开工。这时，天已经变了。
2010年10月，极度宽松的货币政策急速转向紧缩，央行5次加息，12次提高存款准备金率，钱少了。
华夏银行同意将王大山公司的1.5亿贷款做了延期，但贷款额度抽紧、审批权限上交到省分行后，新的贷款显然是没法审批下来。
如果处在楼市上行的阶段，王大山还有一个选择是尽快开盘回笼资金。但在2011年2月，温州出台了地方版限购办法，这是一个严厉程度超过了北京的地 方细则。“北京是家庭拥有两套房产就不能再买了，温州是只要有一套就不能买了，甚至于只要有银行贷款记录，把原来那套卖了再买都不行。”在泰和地产营销机 构总经理林育看来，限购让温州楼市进入了下行轨道。
豪宅市场的直接冷冻，迫使王大山没法尽快开盘，只能继续想办法从民间借钱，盖成现房后再卖，这样买家也不会担心他盖了一半跑路。
2011年9月，民间借贷危机爆发，高利贷也借不到了，王大山和他的5个合作伙伴只能分别从农村信用社、小额贷款公司几十万几十万地借贷，勉力支撑。
往常主动送钱过来的债主纷纷找上门来催债，每个月一次。6个合作伙伴，一共欠下了高达7亿元的高利贷。王大山一度萌生跑路的念头，后来想到毕竟项目 还在，跑路就彻底回不来了，开始跟债主协商让他继续把这个项目做完，“他们把我逼得跑路了，一分钱也收不回来；如果跟我一块坚持，最后还能收回一半的本 金”。
再支撑三个月，王大山的楼盘大概就能完工了。能卖多少钱？他现在还没想过，拿地时预计的一平米5万是不敢想了，“三万多吧。”他说。
还有一些房地产商没有熬过这个难关。2012年1月，湖南岳阳的温州商会会长白洪光用钢丝绳结束了他年仅42岁的生命，他在岳阳和温州开发了十几个 房地产项目。离世仅仅一个月前，白洪光的朋友还跟他一起去考察了一个新的地块，“他当时仍然在想办法讲故事，想通过一个新项目融钱，来偿还前面的巨额债 务。”白的朋友回忆。
曾经引领全国炒房风气之先的“温州炒房团”，在2010年开始的“限购”政策之后，慢慢淡出公众的视野。其中一位炒房团团长，曾经坐拥价值7000 万的房产，因为房价下跌资产缩水三分之一强，而此前炒房的资金几乎全部来自温州的民间资本，只能降价卖房。很多豪宅有价无市，撑到2012年下半年，各路 债主开始纷纷上门。
其中一位债主对南方周末记者说，他在2011年借出了200万元，2013年5月去要钱，就被告知，要么拿走八成的本金，要么拿走两套房子。
（应被访者要求，王大山、刘闻为化名）

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