恒大地产将大范围降价 王石：楼市“非常不妙

新盘主动降价大佬预期悲观
房价冲高初露疲态
近日，一则香港房地产(行情专区)项目开盘降价的消息引发广泛关注。在低开和优惠的双重作用下，新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时， 内地传出恒大地产也将启动大范围降价的消息，王石也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中，受此影响，13日A股地产板块下挫。
业内人士认为，近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高，让习惯使用“投资回报率”作为衡量标准的外 资感到心里不踏实。业界普遍预期，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体 看，2014年的楼市难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。
两地楼盘“联袂”降价
2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，比去年下降近35%。算上项目提供的付款折扣优 惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格最高降幅可达40%。此前，李嘉诚旗下的长江实业在香港推出的新盘也降价25%开售。
新鸿基地产联席主席郭炳江的观点颇为耐人寻味。他此前表示，从美联储减少购债的规模来看，虽然令近期息率轻微上升，但低息环境仍将维持两三年。他认为，香港的整体楼价不会大起大落，但个别地产商推盘时可能为加快出货而减价促销。
事实上，从去年开始，就有机构预测香港房价会小幅下跌。今年以来，虽未见美国有加息动作，但仍有机构称，香港楼市已有资本流出的迹象，未来还会更加明显。
无独有偶，近期内地同样出现降价风潮。有媒体报道称，恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其 中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。这并非恒大首次启动“全线”降价。早在2010年，恒大就曾启动过类似的策略，并引发市场的关 注和部分项目的效仿。
据克而瑞信息集团的监测显示，近期内地楼盘降价现象明显。其中，武汉和桂林春节前均有项目开盘，并祭出从9.6折到9.9折不等的优惠，以及会员降价等措施。部分项目为了抢得返乡置业客户，甚至提出为购房者报销往返机票等交通费用。
香港和内地部分城市楼市均出现降价的现象，这在以往并不常见。有分析认为，前者与国际资本流向有关，后者则主要因供需关系变化所致。近期，有关内地楼市供大于求，“鬼城”频现的报道屡见不鲜，凸显了供应压力和市场风险。
值得注意的是，内地一线城市尚未出现明显的降价迹象。根据国家统计局的数据，2013年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅均超过20%，这种情况已是连续4个月出现。同时，高价地仍然不断诞生。
今年楼市“非常不妙”
除了楼盘降价，万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时，王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。
王石所谓的“不改变”，是基于其在去年9月时的表态。去年9月4日，融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为 历史单价“地王”。此前，香港首富李嘉诚则抛售了内地410亿港元的资产。对此，王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信 号，小心了！”
自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车 场，涉及金额约为410亿港元。同时，李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓展并购业务。仅2013年上半年就完成四宗海外并购共耗资248.7亿港币。
有分析认为，在内地土地市场最为火爆之时选择撤出，说明李嘉诚认为，内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。
据悉，外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200:1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
另一个值得关注的原因在于，随着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些国际机构预测，2014年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加剧。
尽管内地机构的观点对此颇有异议，但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市，已是不争的事实。与此同时，房地产投资增速也出现下滑。有专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。
有外资机构还认为，若李嘉诚的资金流向并不只是个案，就意味着资金从内地楼市撤出后，并未注入香港，而是转向其他区域，即大中华地区面临资金撤离的局面。这对于内地和香港楼市而言均非好消息。
大房企撤离小城市
对于外资看空中国楼市的观点，国内很多分析人士不甚赞同。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，对一线城市的未来发展比较乐观，特别是依然看好住宅市场。但他同时强调，一线城市部分高价地项目可能存在消化风险。
国内机构普遍认为，由于占据较多的城市资源，加之受益于城市化进程，广大一二线城市楼市仍有大量的潜在需求，房价也易涨难跌。一些专家还认为，这些城市不存在市场“泡沫”。
真正的风险来自三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显，因 此全国房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示，2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险，大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下， 甚至可能出现崩盘的案例。
近期，部分三四线城市盲目进行新城建设，导致“空城”、“鬼城”出现，甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露，使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表示，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是最大的问题。
值得注意的是，从去年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有专家认为，房地产投资资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
据中国指数研究院统计，今年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现 环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
此外，一向看多楼市的华远地产董事长任志强日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”任志强说。

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温州：从炒房团到弃房团

温州人曾以四处炒房闻名，现在，忽冷忽热的政策让他们心惊胆颤。在经历了四万亿宽松狂潮以及接踵而至的楼市限购政策之后，连续下跌23个月的房价，让越来越多的温州人将房产丢给了银行或法院。

温州人，正在他们的家乡陷入一场严重的楼市危机。
2013年8月中旬，国家统计局公布了最新的全国70个大中城市的房价，69个城市都在同比上涨，唯有温州，仍在下降。至此，温州已经连续23个月同比下降。
更触目惊心的是，越来越多的房主放弃了正在银行做按揭或者抵押给银行的住宅、经营性房产。一位不愿具名的房地产业内人士从多位银行亲友处核实的信息 是，这个数字已经超过了1万套，如果按照每套100平方米来计算，100万平方米的量已经超过了2012年温州全年新盘供应量。
截至目前，温州的央行系统尚无法提供准确的官方数据。许多被作为资产处置的房屋，进入法院系统，但法院也未能提供统计数据。
但可以佐证的是，温州产权交易拍卖行2013年上半年完成的拍卖金额相比去年和前年都是接近一倍的增长。“其中绝大多数拍的是房产。”该拍卖行拍卖总监告诉南方周末记者。
“根源还是过去两年整个温州经济出了问题。”央行温州中心支行一位负责人指出，单纯因为房价下跌继续供房不划算而放弃房产不再供按揭的，依然只是个别现象，银行系统跟房产相关的不良资产主要还是来自抵押贷款。
2011年9月，“眼镜大王”胡福林跑路事件拉开了温州这场经济危机的序幕，民间借贷链条迅速断裂，越来越多的温州商人被追债，以致跑路、自杀。如今，这场危机正在蔓延到金融系统。
“2011年到2012年上半年是企业感觉最难的时候，2012年下半年至今银行系统也难过了。因为往往是在危机爆发一年后，才开始进入大规模的资产处置阶段，而房产，永远是资产处置的重点。”前述央行温州中心支行负责人解释。
温州人无比热衷的房产，在这场前所未有危机的酝酿、爆发、深入之中，始终扮演着一个先锋队的角色，将温州经济拖入一个更深的泥潭，自身亦深陷其中。而如今，曾经支撑温州房价暴涨的各种因素都发生了逆转，如果温州楼市走不出泥潭，温州经济能否一力回转？

被腰斩的豪宅

2009年底，刘闻以每平方米4万元的价格，买下“鹿城广场”一套350平方米的房子，一年后就涨到了每平方米7.5万元，升值了1000万元。但没想到，再过一年后，过山车一般回到了原点，一场空欢喜。
“鹿城广场”是温州近年来最具标志意义的豪宅，由全国性房地产商绿城集团开发，拿地时是地王，开盘后是楼王。
从峰值拦腰斩断的豪宅名单还可以列出一长串，温州本土最大开发商中梁地产的香堤半岛每平米是从5万元降到了如今的2.8万元；中低端商品房也比最高峰时下跌了百分之三四十。
不仅是购房者，连开发商也走了眼。王大山就是其中之一。他在2010年拍下新城和老城交界处一个地块打算开发豪宅时，怎么也想不到今天会重债缠身。
2.8万元的楼面地价，王大山当时预计能开到5万元，最差4万元起。因为地处鹿城区这一温州传统老城区，该区域的新盘非常稀缺，最贵的豪宅“鹿城广场”的二手房时价当时已经逼近了8万元。
新盘稀缺也是温州近年来房价飙升的一个重要原因。泰和营销机构总经理林育告诉南方周末记者，2011年之前，温州每年的土地放量平均只有二百多亩，仅仅相当于北京一个中等以上小区的大小。
王大山的个人财富是在房地产行业做了5年积累的，部分土地款是跟另外五个朋友合伙凑齐的。这些合伙人，有做服装的，也有做不锈钢的，来自各个行业。
王大山浸淫房地产业的那5年中，温州市区商品房销售均价从每平方米8000元一路上涨到3万元，部分楼盘价格甚至超过北、上、广等特大城市。

四万亿催生疯狂借贷

王大山2010年拍下鹿城区那块地的时候，也正巧遇上了一个资金乱飞的疯狂年代。
他一点也不担心资金缺口，因为“很多人通过朋友主动找上门来要投钱，还请我们吃饭，一放就是1000万、2000万元”。
自2009年起，温州的民间借贷开始进入一个逐渐疯狂的状态。一开始的利息还只是月息2分3分，发展到2011年年中温州金融危机全面爆发前，根据 央行温州中心支行的调研数据，利率水平超过了历史最高值，月息6分甚至更高，这意味着100万的民间借款每年要还的利息就高达72万元。
报告指出，约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。
温州民间借贷涉及之广，根据央行温州中心支行的报告可以看出，“大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷”。
钱从哪里来？除了从实体经济抽血之外，更多的民间借贷资金的源头是银行，而房子就是他们撬动资金的重要工具。
杭州银行温州分行的一位部门负责人向南方周末记者详细解释了这个资金流动的链条：不少温州人在买房之后，选择先将按揭贷款还上，再拿去银行做抵押贷 款。一套500万的房产，无论是按揭还是抵押，一般最多只能在银行贷出300万元。奥妙在于担保的放大作用——担保公司可以作为中间担保人，协助房主多贷 剩下的200万元出来。“只要房价是上行的，担保公司就没有任何风险”。
银行自身当然也在不遗余力地向外放贷。2011年，温州GDP是3351亿，年末贷款余额是6194亿，是前者的1.8倍。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。
土地款尚未缴清之时，王大山就通过一家平台公司，从华夏银行贷到了1.5亿元，“和民间资本一样，他们当时也在求着我们去贷款，所以打了各种擦边球”。
“如果没有2008年的四万亿投资计划，温州的钱不会一下子多了这么多，房价也不会上涨这么快，暴涨的楼市也不会进一步接下更多的民间资本。”周德文对南方周末记者说。
谈及这场爆发了两年的温州金融危机，几乎每个温州人都会再往前追溯两年，细述四万亿的催化作用。

楼市急冻

王大山的项目拖了整整一年才准备开工。这时，天已经变了。
2010年10月，极度宽松的货币政策急速转向紧缩，央行5次加息，12次提高存款准备金率，钱少了。
华夏银行同意将王大山公司的1.5亿贷款做了延期，但贷款额度抽紧、审批权限上交到省分行后，新的贷款显然是没法审批下来。
如果处在楼市上行的阶段，王大山还有一个选择是尽快开盘回笼资金。但在2011年2月，温州出台了地方版限购办法，这是一个严厉程度超过了北京的地 方细则。“北京是家庭拥有两套房产就不能再买了，温州是只要有一套就不能买了，甚至于只要有银行贷款记录，把原来那套卖了再买都不行。”在泰和地产营销机 构总经理林育看来，限购让温州楼市进入了下行轨道。
豪宅市场的直接冷冻，迫使王大山没法尽快开盘，只能继续想办法从民间借钱，盖成现房后再卖，这样买家也不会担心他盖了一半跑路。
2011年9月，民间借贷危机爆发，高利贷也借不到了，王大山和他的5个合作伙伴只能分别从农村信用社、小额贷款公司几十万几十万地借贷，勉力支撑。
往常主动送钱过来的债主纷纷找上门来催债，每个月一次。6个合作伙伴，一共欠下了高达7亿元的高利贷。王大山一度萌生跑路的念头，后来想到毕竟项目 还在，跑路就彻底回不来了，开始跟债主协商让他继续把这个项目做完，“他们把我逼得跑路了，一分钱也收不回来；如果跟我一块坚持，最后还能收回一半的本 金”。
再支撑三个月，王大山的楼盘大概就能完工了。能卖多少钱？他现在还没想过，拿地时预计的一平米5万是不敢想了，“三万多吧。”他说。
还有一些房地产商没有熬过这个难关。2012年1月，湖南岳阳的温州商会会长白洪光用钢丝绳结束了他年仅42岁的生命，他在岳阳和温州开发了十几个 房地产项目。离世仅仅一个月前，白洪光的朋友还跟他一起去考察了一个新的地块，“他当时仍然在想办法讲故事，想通过一个新项目融钱，来偿还前面的巨额债 务。”白的朋友回忆。
曾经引领全国炒房风气之先的“温州炒房团”，在2010年开始的“限购”政策之后，慢慢淡出公众的视野。其中一位炒房团团长，曾经坐拥价值7000 万的房产，因为房价下跌资产缩水三分之一强，而此前炒房的资金几乎全部来自温州的民间资本，只能降价卖房。很多豪宅有价无市，撑到2012年下半年，各路 债主开始纷纷上门。
其中一位债主对南方周末记者说，他在2011年借出了200万元，2013年5月去要钱，就被告知，要么拿走八成的本金，要么拿走两套房子。
（应被访者要求，王大山、刘闻为化名）

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